Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse för under vilka förutsättningar man kan få en oskälig hyra återbetald. Rättsläget skiljer sig åt beroende på om hyreslagstiftningen i 12 kap. jordabalken (JB) gäller, eller om regelverket i lag om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, är tillämpligt. Jag kommer inledningsvis att redogöra för när respektive lag är tillämplig. Efter denna del kommer jag att redogöra för möjligheten att få oskälig hyra återbetald enligt regelverken. Avslutningsvis följer ett svar och en rekommendation utifrån din situation.

Vilken lag är tillämplig?

Privatuthyrningslagen är tillämplig när någon, utanför näringsverksamhet, upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål, 1 § privatuthyrningslagen. Lagen gäller inte upplåtelse i andra hand. En första förutsättning är alltså att lägenheten som upplåts är en bostadsrätt eller en äganderätt och att det är ägaren som upplåter den. Privatuthyrningslagen kan gälla även i inneboendesituationer. Så länge inte bostadsrättsinnehavaren/fastighetsägaren upplåter fler lägenheter är privatuthyrningslagen med stor sannolikhet tillämplig.

Om privatuthyrningslagen inte är tillämplig gäller hyreslagstiftningen i jordabalken. Privatuthyrningslagen kan, som nämnt, inte gälla upplåtelser i andra hand så om den man är inneboende hos hyr sin lägenhet vet man att det är hyreslagstiftningen i 12 kap. JB som är tillämpligt.

Återbetalning av oskälig hyra

Lagstiftaren har velat komma åt oskäliga andrahandskontrakt. På grund av detta har man vidgat möjligheten att få tillbaka oskälig andrahandshyra. I 12 kap. 55 f § JB framgår att hyresnämnden, efter ansökan av hyresgästen, kan besluta om återbetalning av hyra som överstigit vad som varit skäligt. Vad som är skälig hyra för andrahandsupplåtelse framgår av 12 kap. 55 § st. 4 JB. Där anges att hyra som överstiger förstahandshyresgästens hyra, med ett eventuellt påslag för möbler om max 15 procent, aldrig kan vara skälig.

Som inneboende är en skälig hyra en hyra som motsvarar den yta som hyrs ut, plus en andel för de gemensamma utrymmen som den inneboende får nyttja. Om en person exempelvis hyr ett rum i en trerumslägenhet med lika stora rum, och har samma rätt som förstahandshyresgästen att använda kök och toalett, är troligtvis en skälig hyra 1/3 av förstahandshyresgästens hyra (plus ett eventuellt påslag för möbler om max 15 %).

Om man betalar en hyra utöver den som är skälig enligt det ovan beskrivna kan man ansöka om att få det överskjutande beloppet återbetalt. Ansökan måste, enligt 12 kap. 55 f § 4 st., göras senast tre månader från att hyresgästen/den inneboende har flyttat ut. Man kan få hyra återbetalt upp till två år tillbaka i tiden, 12 kap. 55 f § 2 st.

Det är svårare, för att inte säga omöjligt, att få tillbaka en oskälig hyra man har betalat som inneboende till en som innehaft lägenheten eller fastigheten med bostadsrätt eller äganderätt. Privatuthyrningslagen innehåller ingen bestämmelse om återbetalning av oskälig hyra. Den enda bestämmelsen i privatuthyrningslagen som har med hyrans skälighet att göra är 4 §. Den bestämmelsen är dock riktad primärt till hyresnämnden när de ska fastställa en skälig hyra och innehåller ingen mekanism för återbetalning. Eftersom avtalsfrihet är utgångspunkten ät det synnerligen svårt att få tillbaka någon överhyra man frivilligt erlagt. Det ända sättet att angripa ett sådant avtal i efterhand skulle möjligtvis kunna vara avtalslagens ogiltighetsreger.

Din situation

Det framgår inte av din fråga om du varit inneboende i din mammas hyresrätt eller bostadsrätt/äganderätt. Om du har varit inneboende hos din mamma och hon haft lägenheten som hyresrätt, finns det goda förutsättningar att kunna få en oskäligt hög hyra återbetald. Om det istället är så att din mor har hyrt ut sin bostadsrätt eller äganderätt till dig är det svårare att få igenom en återbetalning på rättslig väg.

Rekommendation

Min rekommendation till dig beror på vad det är för bostad du har varit inneboende i. Om du har varit inneboende i din mors hyresrätt råder jag dig att ansöka om att få den oskäliga hyran återbetald. Du kan först rikta anspråket mot din mor, som i det här fallet är din hyresvärd. Om hon inte frivilligt vill betala tillbaka är hyresnämnden rätt instans att vända sig till. Kom ihåg att en ansökan till hyresnämnden behöver göras inom två månader.

Om du i ditt enskilda fall behöver hjälp att bedöma utsikten att få en oskälig andrahandshyra återbetald, rekommenderar jag dig att ta kontakt med någon av Familjens Jurist kunniga fastighetsjurister.

Jag hoppas du känner att du har fått svar på din fråga. Har du någon ytterligare fråga eller fundering är du varmt välkommen att ställa en ny till oss på Fråga Juristen.