Hej! Stort tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen. Nedan följer redogörelser för två olika förslag på hur ni kan göra i ert fall. 

Stycka av marken
För att behålla äganderätten till en del av fastigheten har ni, som du även är inne på, möjlighet att avstycka marken. Genom avstyckning avskiljs ett bestämt område från en fastighet. Avstyckning regleras framförallt i fastighetsbildningslagens 10 kap. Till följd av att avstycka marken bildas således två fastigheter. Den avstyckade delen kallas styckningslott och den fastighet från vilken avstyckningen gjorts kallas stamfastighet, 10 kap 1§ fastighetsbildningslagen. Avstyckning sker efter ansökan av fastighetens ägare.

För att stycka av en fastighet ska en lantmäteriförrättning göras. Lantmäteriförrättning görs hos Lantmäteriet och det är således till Lantmäteriet som en ansökan om avstyckning ska lämnas. Här kan du läsa mer om hur processen går till vid en lantmäteriförrättning.

Ni kan alltså välja att stycka av marken genom en ansökan hos Lantmäteriet. På så vis bildas två fastigheter; en stamfastighet och en styckningslott. Ni kan därefter sälja stamfastigheten till er dotter som då förvärvar äganderätten till denna. Ni själva kan välja att ha kvar styckningslotten och därmed behålla äganderätten till den. 

Bostadsarrende
Det finns även möjlighet för er dotter, efter försäljningen, att arrendera marken där gästhuset står, till er. Bestämmelser om så kallat bostadsarrende, som aktualiseras i ett sådant fall, finns bland annat i jordabalkens 10 kapitel. Arrende innebär att jord upplåts (d.v.s. en rätt att nyttja, men inte att äganderätten överförs) mot ersättning. Fastighetsägaren (den som hyr ut marken) har då helt avstått från att använda den fastigheten eller den del av fastigheten som han eller hon har upplåtit.

Vid bostadsrrende har arrendatorn (den som hyr marken) rätt att bygga eller ha kvar bostadshus på arrendetomten. Arrendatorn är även skyldig att ersätta fastighetsägaren för arrendet. Arrendeavtalet ska vara skriftligt. Det finns inget krav på att huset endast ska användas så som fritidshus/sommarstuga utan reglerna kan bli tillämpliga även om huset används som året runt bostad.

Detta innebär således att er dotter vid bostadsarrende behåller äganderätten till gästhuset, men att ni har rätt att bruka huset och den avsatta arrendemarken för bostadsändamål. Att ha i åtanke är att det för att klassificeras som ett bostadsareende krävs att ni betalar en avgift till ägaren av marken, d.v.s. i ert fall till er dotter och hennes man. Det vanligaste är att avgiften är bestämd i pengar, men det är tillåtet att ta ut ersättning i form av exempelvis arbetsprestationer. Du kan läsa mer om vad som gäller för bostadsarrende här.

Sammanfattning
Jag finner sammanfattningsvis inte någon möjlighet för er att behålla äganderätten till huset och samtidigt sälja fastigheten utan att ni styckar marken där huset står. Vill ni avstycka marken krävs det att ni lämnar in en ansökan till Lantmäteriet.

En annan möjlighet finns dock i ert fall. Ni har möjlighet att upprätta att skriftligt avtal om bostadsarrende efter försäljningen av huset till er dotter. Då behåller ni däremot inte äganderätten till huset, men ni får fritt använda marken för bostadsändamål mot en avgift.

Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga. Har du ytterligare funderingar och frågor är du varmt välkommen att ställa dem.

Vänliga hälsningar,

Fråga Juristen