Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med dina frågor.

Vilken lag som blir tillämplig beror på om uthyrningen sker för fritidsändamål eller inte. Vad som avses med fritidsändamål är inte klart definierat, men det är syftet med upplåtelsen som är avgörande. Om uthyrningen sker under en kortare period, t.ex. under sommaren torde det utgöra fritidsändamål medan längre uthyrningar inte gör det. Om fritidshuset hyrs ut för fritidsändamål blir hyreslagen tillämplig som du hittar i 12 kap jordabalken. Om fritidshuset inte hyrs ut för fritidsändamål blir istället lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller avseende besittningsskydd för båda situationerna.

Hyreslagen
Om du hyr ut ditt fritidshus för fritidsändamål blir hyreslagen tillämplig. Besittningsskyddet för denna situation regleras i 12 kap 45 § 2 punkten jordabalken. Besittningsskyddet för någon som hyr boende för fritidsändamål inträder när hyresgästen har bott där i 9 månader.

Ni kan avtala om att besittningsskyddet inte ska gälla genom att upprätta en särskild handling om det. Överenskommelsen att hyresgästen ska avstå från sitt besittningsskydd måste dock som huvudregel godkännas av hyresnämnden. För att få ett godkännande måste ni ha ett godtagbart skäl till en kommande uppsägning. Ett avstående från besittningsskyddet krävs dock inte om överenskommelsen ingår under tiden då hyresgästen redan har besittningsskydd, se 12 kap 45 a §. Ni kan alltså komma överens om att besittningsskyddet inte ska gälla efter att hyresgästen har bott där några år eftersom hen då har besittningsskydd. Detta kräver ju dock att båda parter är med på det.

Hyresavtalet kan ingås på bestämd tid och upphör då att gälla vid hyrestidens utgång, se 12 kap 3 §.

Lagen om uthyrning av egen bostad
Om du hyr ut ditt fritidshus för annat än fritidsändamål blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Detta torde vara fallet i din situation då jag tolkar din fråga som att du hyr ut ditt fritidshus under en lång period och att hyresgästens har som syfte att bo där en längre tid. Enligt denna lag saknar hyresgästen besittningsskydd och har inte rätt att bo kvar vid kontraktets slut. Här behöver ni alltså inte avtala om att besittningsskydd inte ska gälla.

Enligt 3 § kan hyresavtalet upprättas för bestämd tid. Hyresförhållandet upphör att gälla vid hyrestidens slut, någon uppsägning behövs inte.

Inneboende
En inneboende får aldrig besittningsskydd. En inneboende har därför inte rätt att bo kvar när hyrestiden är slut, se 12 kap 45 § 3 punkten jordabalken. Hyresgästen behöver inte ha hyresvärdens tillstånd för att ha en inneboende, det behöver alltså inte stå med i kontraktet. Hyresvärden kan dock säga ifrån om den som är inneboende t.ex. stör, 12 kap 41 § jordabalken.

Sammanfattning och handlingsplan
Om din hyresgäst har besittningsskydd eller inte beror på om du hyr ut ditt fritidshus för fritidsändamål eller inte eftersom det är detta som styr vilken lag som blir tillämplig. Om du är osäker på vad din uthyrning klassas som kan det vara bra att upprätta en särskild handling som stadgar att hyresgästen avstår från besittningsskydd.

Är det fråga om en ny hyresgäst som inte redan har besittningsskydd krävs hyresnämndens godkännande. Är det fråga om en äldre hyresgäst som har besittningsskydd behöver ni bara upprätt en särskild handling. HÄR kan du hitta blanketter där ni kan avtala bort besittningsskyddet, blankett H-2 respektive H-4.

Om hyresgästen inte går med på att avtala bort besittningsskyddet bör ni vända er till hyresnämnden. Som tidigare sagt beror det ju på vilken lag som är tillämplig för att avgöra om hyresgästen redan har besittningsskydd eller inte. Om hyreslagen är tillämplig kan hyresgästen ha rätt till att förlänga avtalet.

Jag hoppas att du fick vägledning i dina frågor!

Med vänlig hälsning,
Sofia Berg