Inledning

Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Jag uppfattar din fråga som att du i andra hand hyr en bostadsrätt som någon annan äger. Du vill förlänga hyresavtalet, men ägaren har gjort avslag på din begäran. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i jordabalken (JB) och privatuthyrningslagen förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Allmän information

Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller.

Besittningsskyddet

Besittningsskyddet ger en hyresgäst rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp hyresavtalet (12 kap. 46 § JB). I paragrafen regleras också vissa besittningsbrytande grunder då hyresgästen inte kan kräva förlängning och det är exempelvis att hyresgästen förverkat hyresrätten eller att byggnaden där hyresrätten ligger ska rivas.

Vem har besittningsskydd?

Utgångspunkten är att man har besittningsskydd om inte någon av undantagen är aktuella ( 12 kap. 45 § JB ). Är man t.ex. inneboende har man inget besittningsskydd.

Om man hyr en bostadsrätt i andra hand gäller privatuthyrningslagen och då har man inte heller något besittningsskydd (3 § 3 st. privatuthyrningslagen). Det går alltså inte som andrahandshyresgäst att kräva en förlängning av hyresavtalet om inte hyresvärden går med på det. Det är dock möjligt att hyresgästen och hyresvärden avtalar om att hyresgästen ändå ska ha besittningsskydd och detta borde då framgå i hyresavtalet. 

Om hyresvärden däremot hyr ut flera bostäder så tillämpas privatuthyrningslagen endast på den första uthyrningen (1 § privatuthyrningslagen) och för resterande uthyrningar tillämpas jordabalkens regler som ger besittningsskydd efter 2 år som andrahandshyresgäst (12 kap. 45 § 1 p. JB).

Din situation

Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation.

 Om du har rätt att kräva förlängning av hyresavtalet eller inte beror dels på om du är inneboende, dels på hur många bostäder som hyresvärden hyr ut samt hur länge du bott i andra hand i bostadsrätten. Det är svårt att ge ett exakt svar utan att ha alla omständigheter och jag kommer därför svara generellt vad som gäller.

Du har besittningsrätt i bostadsrätten du hyr i andra hand om hyresvärden hyr ut en annan bostad som hen hyrde ut tidigare än den lägenhet du hyr och du dessutom har bott i lägenheten mer än två år. Då har du förvärvat besittningsskydd enligt 12 kap. 45 § 1 p. JB. Du som hyresgäst har då rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden säger upp det.

Om det däremot är den enda bostad hyresvärden hyr ut, eller om du bor inneboende eller bott där en kortare tid har du inte besittningsskydd och har inte rätt till förlängning om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Observera att avtalad eller lagreglerad uppsägningstid måste följas och du som hyresgäst måste flytta ut.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var vad du kan göra när hyresvärden inte vill förlänga ditt hyresavtal och min rekommendation till dig blir därför att du kollar vad som står i ditt hyresavtal. För att unna kräva förlängning måste du ha besittningsskydd. Kanske har du och din hyresvärd avtalat om att du ska ha besittningsskydd och då har du rätt till förlängning av hyresavtalet. Du kan också ha besittningsskydd om din hyresvärd hyr ut en annan bostad innan din bostad för då gäller besittningsreglerna i jordabalken för dig. Observera dock att du för detta måste hyrt lägenheten i andra hand i två år.

Det är som sagt svårt att ge ett exakt svar eftersom jag inte känner till alla omständigheterna. Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i din situation och alla omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Jag hoppas du fått svar på dina frågor. Tveka inte att skicka in en ny fråga om du har fler funderingar!