Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Då frågan rör besittningsskydd kommer jag att redogöra för lagrum som är tillämpliga och avsluta med en rekommendation utifrån din situation.

Regler om hyresavtal

Regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Ett hyresavtal ingås mellan hyresvärden och hyresgästen och kan ingås både skriftligt och muntligt, men ska ske skriftligen om någon av parterna begär det (2 §). Det är alltid bra att upprätta avtalet skriftligt så att parterna vet vad som är avtalat. 

Enligt 1 § hyreslagen är ett hyresavtal en överenskommelse om att hyra ut ett hus eller del av hus mot ersättning. Ersättningen behöver inte vara i form av pengar, utan kan vara i form av arbete eller liknande.

Hyreslagen innehåller regler som skyddar hyresgästen, så kallade tvingande bestämmelser. De innebär att om ett villkor i hyresavtalet strider mot en tvingande bestämmelse som är till förmån för hyresgästen så gäller inte villkoret (1 § 5 st.).

Besittningsskydd av fritidshus

Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet. Huvudregeln är att en bostadshyresgäst har besittningsskydd (45 §), men det finns vissa undantag. I vissa fall har hyresgästen inget besittningsskydd, och i andra fall får krävs en viss tid för att besittningsskydd ska gälla (45 § 1-5 p.). Hyra av fritidsboende är ett sådant undantag, då hyresgästen får besittningsskydd först när hyresförhållandet varit längre än nio månader i följd (45 § 2 p).

Avtala bort besittningsskydd

I 45a § hyreslagen finns vissa möjligheter för hyresvärden att avtala bort besittningsskyddet i ett så kallat avståendeavtal. Det finns däremot vissa krav som måste beaktas för att det ska vara giltigt:

• Hyresavtalet måste vara underskrivet av både hyresvärden och hyresgästen/hyresgästerna.
• Avståendeavtalet måste ha godkänts av hyresgästens make/sambo.
• Avståendeavtalet ska utgöra en fristående handling från hyresavtalet. Det får alltså inte tas in i hyresavtalet eller annan handling.

Som huvudregel ska även avståendeavtalet godkännas av hyresnämnden. Ett undantag är om överenskommelsen ingås när hyresgästen redan har besittningsskydd (45 a § hyreslagen) och båda parter är med på avståendet.

Din situation

Jag tolkar omständigheterna i din fråga som att grannens son kommer att bo i sommarstugan i utbyte mot att han sköter om huset. En viktig följd av detta är att han då hyr huset av dig och ni ingår därför ett hyresavtal. Även om ni upprättar ett avtal som säger att han endast lånar huset kommer det att betraktas som ett hyresavtal då ersättningen sker i form av att han tar hand om huset.

Om hyresförhållandet pågår i mer än nio månader kommer han att få besittningsskydd till sommarstugan. För att undvika detta kan ni upprätta ett avståendeavtal. Avtalet måste uppfylla formkraven ovan för att vara giltigt. Som huvudregel krävs då hyresnämndens godkännande, men det behövs inte om ni ingår avståendeavtalet när hyresgästen har besittningsskydd över stugan – dvs. när hyresförhållandet har pågått i mer än nio månader i följd. Det kräver såklart att hyresgästen är med på det. Du kan hitta blanketter för avstående av besittningsskydd på hyresnämndens hemsida, se här.

Jag hoppas att du fick vägledning av mitt svar. Om du vill ha mer hjälp i ditt ärende är du varmt välkommen att kontakta oss på Familjens Jurist så hjälper vid dig, exempelvis för att få hjälp med upprättandet av hyresavtal.