Hej!

Tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen. Din fråga gäller besittningsskydd vid hyra av fritidsbostad, och reglerna för detta finns i 12 kap. jordabalken (också kallad hyreslagen). Jag kommer nedan redogöra för relevanta bestämmelser som blir aktuella i ditt fall, för att sedan ge en rekommendation om hur ni kan göra.

Generellt om hyresavtal

Ett hyresavtal är en överenskommelse om att hyra ett hus eller del av hus mot ersättning (1 § hyreslagen). Ersättningen är oftast i form av pengar, men behöver inte vara det. Det kan också vara i form av arbete eller liknande.

Ett hyresavtal ingås mellan en hyresvärd och hyresgäst, och kan ingås skriftligt och muntligt. Avtalet ska dock göras skriftligt om någon av parterna begär detta (2 § hyreslagen). Det är alltid en god idé att upprätta ett hyresavtal i skrift för att minska risken för konflikt och att båda parterna vet vad som avtalats.

Reglerna i hyreslagen har som syfte att skydda hyresgästen, och är tvingande för parterna. Parterna kan fritt avtala villkor som är till förmån för hyresgästen, men om något i hyresavtalet strider mot bestämmelser i hyreslagen som innebär sämre villkor för hyresgästen faller villkoret bort (1 § 5 st. hyreslagen).

Besittningsskydd vid uthyrning av fritidshus

Besittningsskydd innebär att en hyresgäst har rätt att bo kvar i bostaden även om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Huvudregeln enligt hyreslagen är att en bostadshyresgäst har besittningsskydd (45 §), men undantag finns och listas i 45 § 1-5 p. Ett listat undantag är uthyrning av fritidshus. För att hyresgästen ska få besittningsskydd till fritidshus måste hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd (45 § 2 p).

Avtala bort besittningsskydd

Det finns vissa möjligheter att avtala bort hyresgästens besittningsskydd i ett så kallat avståendeavtal (45 a § hyreslagen). För att ett sådant avtal ska vara giltigt måste följande beaktas:

• Hyresavtalet måste vara underskrivet av både hyresvärd och hyresgäst/hyresgäster;
• Avståendeavtalet måste godkännas av hyresgästens make/sambo om sådan finns; samt
• Avtalet ska utgöra en fristående handling. Det innebär att avståendeavtalet inte får tas in i hyresavtalet.

Avståendeavtalet ska också som huvudregel godkännas av hyresnämnden, med undantag för bland annat om avtalet ingås när hyresgästen redan har besittningsskydd och båda parter godkänt avståendet (45 a § hyreslagen).

Din situation

Jag tolkar omständigheterna som att hyresgästen kommer att bo i fritidshuset och ersättningen är i form av underhåll och arbete. Det innebär att hyresgästen då hyr huset av dig, och ni har ingått ett hyresavtal oavsett om ni gjort detta muntligt eller skriftligt. Det är som nämnt dock en god idé att ha ett sådant avtal i skrift för att säkra villkoren för uthyrningen och förebygga konflikt.

Du skriver inte hur länge hyresgästen ska hyra fritidshuset, och om det bara är över sommaren kommer hyresgästen inte få något besittningsskydd. Om hyresgästen däremot hyr fritidshuset i mer än nio månader kommer hyresgästen att få besittningsskydd till fritidshuset. För att undvika detta kan ni upprätta ett avståendeavtal, och måste uppfylla formkraven listade ovan för att vara giltigt. Det måste med andra ord upprättas ett skriftligt avståendeavtal.

Som huvudregel krävs hyresnämndens godkännande. Det gäller dock inte om ni ingår avståendeavtalet när hyresgästen redan har besittningsskydd - det vill säga när hyresgästen hyrt fritidshuset i mer än nio månader i följd. En sådan blankett finns att hämta på hyresnämndens hemsida.

Om du vill säkra att hyresavtalet och avståendeavtalet upprättas på rätt sätt, eller om du vill få ett mer konkret svar rekommenderar jag att kontakta en av våra jurister på Familjens Jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister här.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har några ytterligare funderingar kan du alltid skicka in en ny fråga till oss på Fråga Juristen.