Hej!

Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.

Din fråga rör nyttjanderätt och om denna rätt gäller mot en ny ägare. Detta regleras i jordabalken (JB). Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i ditt fall.

Rättighetens karaktär

Då någon ersättning inte betalas för att få gallra på marken antar jag att det rör sig om en så kallad annan nyttjanderätt. Med nyttjanderätt menas en rättighet för en annan fysisk eller juridisk person än fastighetsägaren att råda över fastigheten.

Bestämmelser om nyttjanderätter finns i 7 kap. JB. Av 7 kap. 1 § JB framgår att kapitlets bestämmelser kan tillämpas på nyttjanderätter som har upplåtits genom avtal.

Rättighetens ställning vid försäljning av fastigheten

Då det inget annat framgår av frågan förutsätter jag att denna nyttjanderätt inte har skrivits in i fastighetsregistret. För att denna rättighet ska gälla mot en ny ägare krävs det att ett förbehåll görs vid överlåtelsen, se 7 kap. 11 § JB.

Även om ett förbehåll inte görs kan nyttjanderätten bestå i enlighet med vad som föreskrivs i 7 kap. 14 § JB, det vill säga om den nye ägaren borde ägt kännedom om nyttjanderätten. Den nye ägaren har med andra ord en viss undersökningsplikt, denna är dock inte långtgående.

Sammanfattning

Rätten du har är en så kallad annan nyttjanderätt. I detta fall har rätten att gallra på marken tagits in som en del av köpekontraktet. Jag utgår från att detta är ett giltigt avtal då lagtexten avseende nyttjanderätter inte föreskriver några krav på att ett särskilt avtal har upprättats. Enligt avtalslagens bestämmelser krävs det som huvudregel endast ett anbud och en accept för att ett giltigt avtal ska komma till stånd, vilket måste anses uppfyllt i och med att överenskommelsen ingår i ett mellan er upprättat köpekontrakt. Jag utgår dessutom från att avtalet har ingåtts mellan dig och fastighetsägaren till den biten mark som du har fått rätt att gallra på.

Det krävs, för att nyttjanderätten ska bestå vid försäljning av marken, att ett förbehåll görs av den nuvarande ägaren. Det finns en möjlighet att rätten ska bestå utan att förbehåll görs och denna möjlighet baseras på den nya ägarens undersökningsplikt. Det bör dock understrykas att denna undersökningsplikt inte är långtgående, det är därför inte säkert att nyttjanderätten kommer att bestå på denna grund.

Rekommendation

För att du efter försäljning av marken ska ha rätt att gallra på marken bör ett avtal upprättas med den nya ägaren marken. Detta gäller om ett förbehåll inte har gjorts. Det krävs då att den nya ägaren är villig att upprätta ett sådant avtal med dig.

Hoppas att du har fått vägledning i din fråga! Vill du ha mer kvalificerad juridisk rådgivning rekommenderar jag dig att kontakta en av våra duktiga jurister på ett kontor nära dig. Det kan du göra här.