Hej och tack för att ni vänder er till Fråga juristen!

Er fråga gäller ett fritidshus som eventuellt kommer att byggas på er dotter och svärsons mark. Ni undrar vad detta kan ha för köprättsliga och arvsrättsliga konsekvenser. Jag kommer därför att redogöra för bestämmelser i Ärvdabalken (ÄB), Jordabalken (JB) och Köplagen (KöpL). Jag kommer sedan att avsluta med en sammanfattande rekommendation.

Vilka avtal / testamenten måste skrivas? 

Av frågan följer att ni vill att konsekvenserna av byggandet av fastigheter får vissa följder. Det verkar även som att ni finner rättvisa mellan era bröstarvingar som en viktig faktor. Av denna anledning kan jag inledningsvis konstatera att upprättande av ett testamente är en god idé.

Dels kan ett testamente upprättas där det framgår att er önskan är att er son och svärdotter erhåller lika stor andel som fastigheten innebär för er dotter och svärson. Dels kan det dessutom vara en idé att er son upprättar ett testamente för att säkerställa att fritidshuset tillfaller er för det fall att någon av dem skulle gå bort först. Det är viktigt att testamentet är tydligt och uppfyller alla krav för att vara juridiskt bindande. Av vad som kommer framgå nedan är rättsliga regleringen inte är helt klar på området och av denna anledning kan det vara bra att stadga sin önskan för att säkerställa följderna. Regler kring upprättande av testamente finns i Ärvdabalken, framför allt i 10 kap. 1-2 §§ ÄB. 

I övrigt skulle jag rekommendera er att eventuellt skriva ett avtal om hur ni vill att byggnaden ska betraktas. Det kan eventuellt vara aktuellt med ett arrendeavtal eller gåvobrev beroende på vilka följder ni önskar.

Vad händer om dottern och svärsonen vill sälja hela sin fastighet? Kan vi då få ersättning för kostnaden för husbygget? 

Det saknas rättslig reglering gällande byggnader på annans ägda mark, även kallad byggnad på ofri grund. Detta utgör enligt jordabalken inte fast egendom. Fast egendom är enligt 1 kap. 1 § jordabalken (JB) endast jord. För det fall ni bygger fritidshuset äger ni inte någon jord, dvs mark/fastighet utan endast det separata fritidshuset. Det skulle av denna anledning utgöra lös egendom. 

Gällande byggnad på ofri grund brukar det ibland betraktas som bostadsarrende. Regler om detta finns i 10 kap. JB och 8 kap. JB. Det innebär att markägaren hyr ut sin mark till en annan. Detta förutsätter dock att ändamålet är att ni ska bo där enligt 10 kap. 1 § JB samt att arrendatorn erlägger en betalning, en slags hyra, för användningen av marken. Skulle det utgöra ett arrende finns regler i 7 kap. JB om vad som sker vid ägarbyte. Där framgår att om det finns ett skriftligt arrendeavtal och om tillträde till det som ska arrenderats skett innan försäljning skett, så gäller arrendeavtalet även mot den nya ägaren, se 7 kap. 11 och 13 §§. 

Skulle det utgöra bostadsarrende finns alltså möjlighet för er att fortsätta ha rätt till byggnaden om er son och svärdotter skulle sälja fastigheten. I sådant fall krävs att ni upprättar ett korrekt skriftligt arrendeavtal samt att ni betalar hyra för användandet av marken. 

Det bör också nämnas att det finns möjlighet att avstycka fastigheten och på sådant sätt dela upp marken i två delar. Av frågan uppfattade jag inte att detta var ett alternativ, men kan i förbifarten nämnas. För mer information av detta kan ni kontakta Lantmäterimyndigheten. 

Kan vi sälja ”vårt” fritidshus? 

Eftersom byggnaden utgör lös egendom har ni äganderätt till den, även om ni inte äger marken den står på. Precis som vilken annan lös egendom som helst är den möjlig att sälja. Undantag från detta är ifall ni enligt ovan väljer att ingå ett arrendeavtal med markägaren och genom detta givit markägaren förköpsrätt vid eventuell försäljning. Genom ett arrendeavtal har ni alltså möjlighet att skriva in eventuella begränsningar eller rättigheter vad gäller försäljning.

Vid vårt frånfälle, blir då automatiskt ”vårt” hus vår dotter och svärsons hus? 

Bröstarvingarna har rätt till sin laglott. Laglott är den del en bröstarvinge alltid kan kräva som arv, 7 kap. 1 § ÄB. En bröstarvinge är den som är närmast att ärva i rakt nedstigande led. Laglotten är hälften av arvslotten. Arvslotten är den del en bröstarvinge har rätt till om det inte finns ett testamente.

När ena maken avlider är huvudregeln att kvarlåtenskapen tillfaller efterlevande make enligt 3 kap. 1 § ÄB. Förutsatt att bröstarvingarna är makarnas gemensamma är det alltså efterlevande make som i första hand erhåller egendomen, och bröstarvingarna erhåller en efterarvsrätt.

Detta innebär att byggnaden i första hand kommer tillfalla efterlevande make. Vid dennes frånfälle kommer bröstarvingarna ha rätt att erhålla sin laglott vilken beräknas av den avlidnes egendoms värde. Skulle det inte finnas tillräckligt med pengar i dödsboet kan bröstarvinge erhålla fritidshuset istället alternativt erhålla pengar efter en försäljning av denna.

Alltså: betraktas byggnaden som lös egendom tillhör den inte fastigheten per automatik. Dess värde kommer därför att räknas med vid beräkningen av den avlidnes egendom, precis som annan lös egendom. Ingen bröstarvinge har alltså förtur till denna såvida detta inte stadgas i ett testamente.

I sammanhanget kan mål T 637–20 nämnas. Efter ett arvskifte kom byggnaden och fastigheten att samägas av samma personkrets men med olika andelar. HD kom fram till att byggnaden i ett sådant fall ska betraktas som ett fastighetstillbehör. Se 2 kap. 4 § JB. 

Vi vill att sonen och svärdottern ska få motsvarande belopp (fritidshusets värde) när vi går bort. Hur beräknar man det?

För det fall inget avtal skrivits och ni bara bygger huset på er dotter och svärsons mark, skulle detta kunna ses som en gåva. Skulle fritidshuset betraktas som en gåva från er till er dotter och svärson kan det utgöra förskott på arv. Detta presumeras ifall en bröstarvinge erhållit en gåva från sin förälder (6 kap. 1 § ÄB). När arvet sedan kommer fördelas kommer i sådant fall byggnadens värde att räknas med i kvarlåtenskapen för att se ett fiktivt belopp av vad samtliga bröstarvingar kommer få ut. Därefter avräknas värdet på husen från den bröstarvinges andel som erhållit förskottet. Din son kompenseras alltså i sådant fall genom att få ut mer i arv och sammanlagd få ut samma värde som er dotter redan erhållit. 

Betraktas inte upprättandet av fritidshuset som en gåva, utan som enligt ovan som lös egendom kommer som tidigare nämnts emellertid byggnaden att ses som vilken annan lös egendom som den avlidne ägt. Värdet av fritidshuset kommer alltså ingå i beräkningen av den avlidnes egendom och sedan delas lika mellan bröstarvingarna för att se hur stor laglott dessa har rätt till.

Sammanfattningsvis

Sammanfattningsvis är frågor gällande byggnad på ofri grund ofta komplicerade eftersom det saknar direkt lagstiftning. Det är därför svårt att lämna ett mer exakt svar än ovan. Av frågan att tyda får jag uppfattningen om att ni har klart för er vad ni önskar att konsekvenserna genom byggande av fritidshus bör få, både vid försäljning och eventuellt frånfälle och att en viktig del är rättvisa era bröstarvingar emellan. Ni bör av denna anledning överväga att upprätta avtal och testamente som garanterar att det blir de följder ni önskar.  

Jag skulle rekommendera er att boka en tid med en av våra jurister på Familjens jurist som kan ta hänsyn till samtliga omständigheter i ert enskilda fall för att få mer specifika svar. Med hjälp av juristen eller någon av Familjens jurists tjänster kan ni också få hjälp att upprätta testamente och andra avtal.