Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! 

Vilka regler gäller?

Fast egendom är jord, det vill säga en bit mark. En bostadsrätt är lös egendom. Regler om fel, köparens undersökningsplikt och överlåtelseskick finns därför i Köplagen. Utöver det finns regler om formkrav vid överlåtelse, vilka åtgärder som kräver föreningens tillstånd m.m. i Bostadsrättslagen.

Vid köp av bostadsrätt ingår viss fast inredning, så kallade byggnadstillbehör. För att avgöra vad som ingår används reglerna om byggnadstillbehör i Jordabalken även om denna lag inte i övrigt gäller bostadsrätter.

Byggnadstillbehör

I första hand bestäms vilka byggnadstillbehör som ska ingå i köpet och vara kvar i lägenheten i överlåtelseavtalet. Om det finns skrivet i köpekontraktet att vissa monterade hyllor eller liknande ska finnas kvar gäller detta.

Är det inte reglerat i avtalet finns reglerna i 2 kap 2 § Jordabalken till hjälp. Avgörande är om föremålen tillförts bostadsrätten för stadigvarande bruk. Sådant som vitvaror, badrumsinredning, garderober, el-, vatten- och avloppsanordningar och liknande är byggnadstillbehör. För bostadsrätter ingår även sådant som bostadsrättsföreningen tillfört lägenheten, exempelvis en fastmonterad hatthylla.

Det är inte helt säkert att inredning som vägghyllor eller tv-fästen, räknas som byggnadstillbehör. Om den förra ägaren själv monterat dessa talar det mot att de räknas som byggnadstillbehör. Däremot har ni avtalat om att vissa saker ska lämnas kvar på sms. Om du inte betalat något extra för den möbel som förra ägaren tagit med sig kan det dock vara svårt att få ersättning eftersom det inte framgår vad det är för typ av möbel. Det är därför inte säkert att den räknas som byggnadstillbehör som ska ingå i köpet.

Fel enligt Köplagen

Som fel räknas att bostadsrätten avviker från vad som avtalats eller vad köparen angett vid försäljningen enligt 17 och 18 § Köplagen. För att köparen ska ha rätt till ersättning för felet krävs att det inte upptäckts innan köpet och att köparen fullgjort sin undersökningsplikt enligt 20 § Köplagen, dvs försökt upptäcka eventuella fel.

Sådant som hål i väggar efter tävlar, hyllor och liknande räknas inte som dolda fel eftersom de är lätta att upptäcka vid undersökning av lägenheten. Om sådant som enligt överlåtelseavtalat ska ingå i köpet eller som utgör byggnadstillbehör har tagits bort kan det däremot innebära att det föreligger fel i bostadsrätten.

Om säljaren vid försäljningen utlovat att vissa möbler ska ingå skulle det också kunna utgöra fel om dessa tagits bort eftersom lägenheten i sådana fall avviker från vad köparen angett vid försäljningen. Detta är dock inte säkert utan beror på vad det är för möbel, på vilket sätt säljaren utlovat att möbeln ska ingå i köpet och om detta kan antas ha inverkat på valet att köpa bostadsrätten.

Om det är fråga om fel finns rätt till bland annat avhjälpande, prisavdrag och skadestånd enligt 30 § Köplagen.

Sammanfattning & rekommendation 

Det är inte helt klart om de aktuella möblerna utgör byggnadstillbehör. Om de tillförts för stadigvarande bruk alternativt om föreningen tillfört dessa utgör de byggnadstillbehör. Ett tips är att kontakta mäklaren om de saker du är osäker på, de bör ha kunskap om frågor av denna typ. Angående den möbel som säljaren tagit med sig trots att ni kommit överens om att den ska vara kvar är det bäst att i första hand kontakta säljaren och försöka komma överens om en lösning.

Du kan läsa mer om dolda fel i Svensk fastighetsförmedlings guide. Om du tror att det kan vara fråga om fel i bostadsrätten, exempelvis om säljaren tagit bort föremål som utgör byggnadstillbehör, kan du boka tid med en jurist hos Familjens Jurist som hjälper dig att gå vidare.

Föreningen är dessutom ansvarig för att bostaden är i acceptabelt skick vid en överlåtelse. Om så inte är fallet har du rätt till avhjälpande på föreningens bekostnad enligt 7 kap 2 § Bostadsrättslagen.