Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga juristen med din fråga! Din fråga berör köp av bostadsrätt, vilket regleras av bostadsrättslagen och köplagen. Jag kommer inledningsvis förklara vad som gäller i allmänhet för att sedan redogöra för ditt fall.

Allmänt om köp av bostadsrätt 

En viktig utgångspunkt är att bostadsrätter utgör lös egendom (till skillnad från fastigheter som utgör fast egendom och regleras av jordabalken). Köplagen är tillämplig vid köp av lös egendom (1 § köplagen), men får ge vika för bostadsrättslagen enligt principen lex specialis (speciallagstiftning har företräde).

Av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen framgår att vissa krav måste vara uppfyllda för att köp av bostadsrätt ska vara giltigt. Köpet ska upprättas skriftligen och skrivas under av både säljare och köpare. Köpehandlingen ska vidare innehålla uppgift om lägenheten som avses och uppgift om ett pris. Utöver dessa formkrav kan andra så kallade “svävarvillkor” införas i köpehandlingen. Dessa innebär att köpet är beroende av att villkoret uppfylls. Ett svävarvillkor, som också är ett formkrav, är att köparen måste bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen (6 kap. 5 § bostadsrättslagen). Ett annat vanligt svävarvillkor är att köparen ska bli beviljad lån av banken. 

Uppfylls formkraven och svävarvillkoren föreligger ett bindande avtal mellan parterna. 

Allmänt om parternas prestationer och kontraktsbrott 

Säljarens främsta prestation är tillhandahålla bostadsrätten och köparens främsta prestation är att betala det avtalade priset. Frångår någon av parterna sina prestationer föreligger kontraktsbrott. 

Då bostadsrättslagen inte innefattar några regler om kontraktsbrott får man istället tillämpa köplagens regler. 

Av 51 § köplagen framgår att säljaren vid köparens kontraktsbrott har rätt att kräva betalning, annan fullgörelse eller häva köpet och kräva skadestånd. Om köparen inte erlägger betalning har säljaren rätt att hålla fast vid köpet och kräva betalning, 52 § köplagen. Enligt 54 § köplagen får säljaren häva köpet på på grund av köparens dröjsmål med betalningen, om dröjsmålet utgör ett väsentligt avtalsbrott. Om köparen inte kan erlägga betalning vid tillträdet anses det i regel som ett väsentligt avtalsbrott. 

Ditt fall

Vad jag förstår kommer du eventuellt inte kunna betala det pris du och säljaren kommit överens om. Ni har skrivit på avtalet och du har betalat handpenningen. Om ni i avtalet fört in svävarvillkor om att avtalet är beroende av att du exempelvis får lån från banken och du sedan inte får detta har du rätt att frånträda avtalet, du ska då även få tillbaka handpenningen. Samma sak gäller om du inte blir godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen. Om du istället blir beviljad lån av banken alternativt att ett sådant svävarvillkor aldrig fördes in avtalet, blir avtalet fullt bindande när du blir godkänd medlem i bostadsrättsföreningen. Det innebär att du gör dig skyldig till kontraktsbrott om du inte erlägger hela betalningen. 

Det finns då några alternativ säljaren kan använda sig av. Först och främst råder avtalsfrihet, det innebär att ni är fria att komma överens om att lägre pris. Det kräver givetvis att säljaren godkänner det. Säljaren har också rätt till att kräva att du erlägger full betalning, vilket denne kan driva igenom i domstol. En alternativ väg är att säljaren häver köpet och kräver skadestånd. Påföljderna är alternativa, innebärande att säljaren inte både kan kräva dig på betalning och häva köpet. Exakt vad skadeståndet bestäms till är omöjligt att säga, men det kan innebära att handpenningen du erlagt används för att ersätta mellanskillnaden om säljaren tvingas sälja bostaden till ett lägre pris. Viktigt att notera är att säljaren inte per automatik har rätt att behålla hela handpenningen. Räcker en del av handpenningen för att täcka skadan har du rätt att återfå återstående belopp. 

Går saken till domstol och du förlorar, alltså att domstolen går på säljarens linje, blir du skyldig att betala rättegångskostnaderna. Hur stora dessa blir är tyvärr svårt att svara på.

Behöver du vidare rådgivning hjälper vi på Familjens jurist dig gärna! Hoppas du har fått svar på din fråga.