Hej! Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse för vad som gäller. 

Regler om fel vid fastighetsköp finns i jordabalken (JB).

Köparens undersökningsplikt 

Vid köp av fastighet har köparen en långtgående undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt innebär att en köpare inte får åberopa sådana avvikelser som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § JB). För en köpare som inte är kunnig borde denna behöva anlita en besiktningsman för att undersökningsplikten ska anses vara uppfylld. 

Dolda fel och säljarens upplysningsplikt

Säljarens ersättningsansvar omfattar sådana fel som köparen inte rimligen borde ha upptäckt vid en noga undersökning av fastigheten, dvs “dolda fel”. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men bör upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt praxis kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Din situation 

Att avgöra vad som är ett så kallat “dolt fel” är inte helt enkelt. Detta eftersom köparens undersökningsplikt påverkas av sådant som skicket på fastigheten, vad säljaren upplyst om gällande fastigheten samt omständigheterna i övrigt. Som du påpekat kan det vara svårt för dig att åberopa de aktuella bristerna i fastigheten som “dolda fel”. För att ett fel ska anses som dolt måste felet ha funnit där redan vid köpet, en bergvärmepump som gått sönder en tid efter att du flyttat in i fastigheten borde därför inte kunna räknas som ett dolt fel. Vad gäller ventilationen och takläkaget är dessa fel som eventuellt skulle kunna utgöra dolda fel. Att uttala sig generellt om sådana fel är dock som jag tidigare nämnt en svår uppgift. Är dessa inte att betrakta som dolda fel uppstår ersättningsansvar för säljaren endast om denne skulle ha lämnat särskild garanti eller liknande utfästelse om skicket av dessa. Om sådant inte är fallet finns det dessvärre ingen laggrundad ersättningsrätt för dig som köpare. 

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Har du fler frågor är du alltid välkommen att vända dig till oss på Fråga Juristen igen.