Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer jag redogöra för vad som gäller och vad det innebär för din situation.

Regler för uteplatser

När det kommer till regler kring balkonger, terrasser och andra uteplatser är den gemensamma nämnaren att specifika regler för dessa i mångt och mycket saknas. Beroende på kontraktet för den aktuella bostadsrätten och föreningens stadgar så kan en uteplats antingen vara upplåten med bostadsrätt, upplåtas med en separat allmän nyttjanderätt, eller inte tillhöra den aktuella lägenheten överhuvudtaget. Nedan kommer jag förklara dessa olika alternativ separat.

Vilken av dessa alternativ som gäller för en specifik uteplats tycks i många fall inte vara ett genomtänkt val från föreningen och/eller bostadsrättshavaren. Istället är det i många fall en detalj som parterna glömmer bort att reglera, och vilken upplåtelseform som gäller för en specifik uteplats får istället avgöras utifrån ett antal olika faktorer, vilka jag återkommer till nedan.

Uteplats som upplåts med bostadsrätt

Om en uteplats upplåts med bostadsrätt gäller samma regler som för själva lägenheten, den betraktas alltså som en del av lägenheten. Den lag som gäller för bostadsrätter är bostadsrättslagen (BRL).

Ett utrymme som upplåtits med bostadsrätt, vare sig det är själva lägenheten eller en uteplats, innehar bostadsrättshavaren den exklusiva rätten att nyttja. Ingen annan får alltså vistas inom utrymmet utan bostadsrättshavarens tillstånd, med undantag för föreningens företrädare som har rätt till tillträde för t.ex. underhåll och liknande.

Till skydd för bostadsrättshavaren finns en regel i 9 kap. 16 § p. 2 BRL. Regeln innebär att om föreningen vill göra om- eller tillbyggnad i ett utrymme som upplåtits med bostadsrätt, mot vilken bostadsrättshavaren motsätter sig, så krävs 2/3 majoritet på föreningsstämman och hyresnämndens godkännande för att få genomföra ändringen.

Huruvida en uteplats ska anses vara upplåten med bostadsrätt avgörs i första hand av det ursprungliga upplåtelseavtalet mellan den första bostadsrättshavaren och föreningen, och i andra hand av andra faktorer såsom var uteplatsen är belägen, om det är möjligt att nå den endast genom lägenheten osv.

Uteplats som upplåts med allmän nyttjanderätt

Även här har nyttjanderättsinnehavaren exklusiv rätt att vistas i utrymmet. Denna typ av nyttjanderätt har dock ett svagare skydd för nyttjanderättshavaren. De regleras nämligen inte av bostadsrättslagen, utan av 7 kap. jordabalken (JB). Det innebär att avtalet som huvudregel löper tillsvidare, men kan sägas upp av föreningen med ”skälig uppsägningstid”. Hur lång denna uppsägningstid ska vara varierar från fall till fall, men ska i de flesta fall vara åtminstone några månader.

Även för dessa nyttjanderätter kan dock skyddsregeln i 9 kap. 16 § p. 2 BRL vara tillämplig, trots att lagen i sig inte är det för uteplatsen. Detta eftersom regeln även syftar till att skydda bostadsrättshavarnas intresse av att ha tillgång till gemensamma utrymmen. Frågan om en uteplats ska få ta ett gemensamt utrymme i anspråk, eller om en sådan uteplats ska rivas kan därför kräva ett sådant beslut på föreningsstämman som beskrivits ovan.

Huruvida en uteplats ska anses vara upplåten med en allmän nyttjanderätt får bedömas ungefär på samma sätt som beskrivits ovan för bostadsrätter. Här förekommer det dock att det skrivs avtal specifikt för uteplatsen, och finns ett giltigt sådant gäller det såklart.

Uteplats som varken upplåts med bostadsrätt eller nyttjanderätt

Eftersom frågan om upplåtelseform ofta förbises kan det hända att uteplatsen inte skyddas av någon nyttjanderätt. Det skydd som en bostadsrättshavare har i ett sådant fall är den s.k. likabehandlingsprincipen och reglerna om brister och störningar.

Likabehandlingsprincipen

Principen innebär att föreningens organ (stämman, styrelsen och eventuella utskott), måste behandla alla medlemmar i föreningen (bostadsrättshavarna) lika. Föreningen får alltså inte ta något beslut som gynnar eller missgynnar en specifik medlem på ett ”otillbörligt” sätt. Att gynnandet/missgynnandet måste vara otillbörligt innebär att det krävs att effekten är tillräckligt allvarlig, och/eller att det beslutet ska vara illojalt i någon mån.

Störningar i nyttjanderätten

Enligt 7 kap. 9 § BRL så är det föreningens ansvar att ingripa mot störningar som en bostadsrättshavare upplever. Regeln gäller för störningar som en bostadsrättshavare upplever från en annan bostadsrättshavare. En bostadsrättshavare som stör sina grannar riskerar i slutändan att få sin bostadsrätt uppsagd.

Brister i nyttjanderätten

Dessutom finns regler för brister i själva nyttjanderätten i. Vanligtvis avser det att sådant som föreningen ansvarar för är trasigt, t.ex. en trasig hiss. Enligt 7 kap. 4 § BRL är det dock även föreningens ansvar att se till att gemensamma utrymmen inte utgör men/hinder i bostadsrättshavarens nyttjanderätt.

Brister föreningen i detta ansvar så är har bostadsrättshavaren rätt till följande enligt 7 kap. 2 § BRL:

-      Avhjälpande av bristen

-      Uppsägning av lägenheten (om väsentligt)

-      Nedsättning av årsavgiften

-      Skadestånd

Rekommendation

Vilken upplåtelseform som gäller för utrymmet i fråga är svårt att svara på. De rättsfall som du hänvisar till avsåg en situation där bostadsrättshavarna hade byggt altaner i anslutning till sina lägenheter och därmed på ett tydligare sätt skärmat av det området för sig själva. En tillbyggnad hade alltså skett, vilket gjorde att skyddsregeln i 9 kap. 16 § p. 2 BRL som nämnts ovan gällde. I ert fall har dock ingen om- eller tillbyggnad skett, så den regeln är inte tillämplig här.

Oavsett vilken upplåtelseform som gäller, eller om ni inte ens har exklusiv nyttjanderätt till utrymmet, så gäller dock reglerna om likabehandling, störningar och brister i nyttjanderätten.

Att placera ett gemensamt bord i utrymmet kan vara ett otillbörligt missgynnande mot er som inte är tillåtet enligt likabehandlingsprincipen om det drabbar er orimligt hårt, och dessutom enbart er. Därutöver så måste föreningen ingripa mot eventuella störningar som ni upplever från grannar som utnyttjar det gemensamma bordet, och föreningen själva kan inte placera ett bord där överhuvudtaget om det innebär men eller hinder i er nyttjanderätt (dvs. nyttjanderätten till lägenheten, inte uteplatsen). Allt detta är dock bedömningsfrågor, och det är inte möjligt för mig att i detta skede dra några slutsatser om det faktiskt föreligger otillbörligt missgynnande, störningar eller brister i ert fall.

Vill du ha vidare rådgivning i ditt ärende rekommenderar jag dig att boka tid med en av våra jurister, som mer i detalj kan undersöka vilka möjligheter du har i detta fall.

Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till oss igen.