Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om gåva av fastighet och uppskov (vinst) vid försäljning av fastighet. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i lagen Jordabalken, Inkomstskattelagen och Äktenskapsbalken, förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Allmän information

Gåva av fastighet och formkrav för gåvobrev 

Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav som vid köp av en fastighet, se 4. kap 29 § jordabalken. Vid gåva av fastighet anses gåvan bindande när gåvobrevet undertecknats av både givare och mottagare. Detta innebär att man måste upprätta en skriftlig handling om givandet av gåvan samt att både gåvogivaren och gåvotagaren måste underteckna handlingen, enligt 4. kap 1 § jordabalken. Den skriftliga handlingen ska tydligt specificera vilken fastighet det rör sig om, hur stor andel som ska ges i gåva samt innehålla en överlåtelseförklaring, dvs. en förklaring om att gåvogivaren överlåter fastigheten till gåvotagaren. 

Vill gåvotagaren kunna ansöka om lagfart på fastigheten krävs det även att två personer har bevittnat undertecknandet av gåvobrevet. Lagfarten ska sökas inom tre månader efter att gåvobrevet upprättats, se 20 kap 2 § jordabalken, det görs hos Lantmäteriet. 

Gåva till make 

Enligt 8 kap. 1 § ÄktB följer att en gåva mellan makar är gällande dem emellan, om vad som gäller för fullbordande av gåva i allmänhet har iakttagits eller om gåvan registrerats. För att gåvan skall bli gällande mot givarmakens borgenärer, krävs att den registreras enligt 8:1 st. 2 ÄktB. Reglerna om registrering återfinns i 16 kap. ÄktB. Om man vill ge hela eller en del av din fastighet som gåva till din make måste gåvobrevet således även registreras i äktenskapsregistret hos Skatteverket innan lagfart kan beviljas. 

Gåva och vinst vid försäljning av bostad 

Om gåvogivaren överlåter ersättningsbostaden till en ny ägare genom gåva, ska gåvogivaren återföra och betala skatt på uppskovsbeloppet enligt 47 kap. 11§ Inkomstskattelagen. Gåvogivaren redovisar återföringen av uppskovsbeloppet året efter överlåtelsen.

Gåva av fastighet - banklån 

Vid gåva av fastighet och när mottagaren står som egen ägare är det vanligaste att mottagaren tar över lånen. Det är dock banken som måste godkänna att den mottagaren kan ta över lånen. 

Ett övertagande av lånet kan däremot anses som ersättning för fastigheten. I detta fall är det taxeringsvärdet på fastigheten som avgör huruvida det är en gåva eller ett köp. Motsvarar eller överstiger vederlaget fastighetens taxeringsvärde för överlåtelseåret, anses överlåtelsen utgöra ett köp. Om det anses vara är köp utlöses kapitalvinstbeskattning för gåvogivaren.Om det anses vara en gåva utlöser det ingen vinstberäkning. Gåvogivaren behöver i detta fall inte betala eventuell vinstskatt. 

Nytt gåvobrev - fastighet 

Det finns inga hinder för att upprätta ett nytt gåvobrev. Mottagaren av gåvan kan alltså upprätta ett nytt gåvobrev och ge tillbaka en del eller hela fastigheten. Det lämpligaste sättet att återkalla ett gåvovillkor är att gåvogivaren och mottagaren tillsammans undertecknar ett nytt gåvobrev som förklarar det tidigare gåvobrevet inte längre ska gälla. Även det nya gåvobrevet ska uppfylla ovan nämnda formkrav. 

Din situation

Utifrån din situation kan du alltså upprätta ett gåvobrev där du överför äganderätten på din man. Både du och din man måste skriva under. Därefter bör din man söka lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Eftersom ni är gifta ska även gåvobrevet registreras hos Skatteverket innan lagfart kan beviljas. 

Gällande uppskovsbeloppet (vinsten) från tidigare fastighet gäller att du ska återinföra och betala betala skatt på uppskovsbeloppet, vilket återföringen av uppskovsbeloppet redovisas året efter överlåtelsen. Din man kan således inte överta uppskovsbeloppet på sin sida. 

Om din man skulle vilja ge tillbaka del av eller hela fastigheten till dig måste ett nytt gåvobrev upprättas, vilket måste uppfylla ovan nämnda formkrav. 

Sammanfattning och rekommendation

Sammantaget ska ett giltigt gåvobrev upprättas skriftligen och undertecknas av både givare och mottagare. Vid gåva av fastighet ska lagfart sökas inom tre månader efter undertecknandet. Om man är makar ska även gåvobrevet registreras hos Skatteverket. Uppskovsbelopp av tidigare såld bostad kan inte överlåtas på mottagaren och ska därför återinföras och beskattas.  

Vidare rekommenderar jag att ni kontaktar nuvarande långivare för mer specifik information om er situation och bolånen. 

Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister på Familjens Jurist.

Du kan också själv upprätta dina juridiska dokument både snabbare och billigare i Familjens Jurists onlinetjänst. Du kan upprätta ett gåvobrev på Familjens Jurist.