Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Tråkigt att höra att du hamnat i den här situationen. Jag har själv varit med om en liknande och kan intyga om att det inte är riktigt värdelöst. Nedan kommer jag att försöka besvara din fråga utifrån regler i bostadsrättslagen (BRL) och allmänna skadeståndsrättsliga principer.

Bostadsrättsföreningens underhållsskyldighet

Föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick. Om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande är föreningen skyldig att ersätta den skada som uppkommer, och bostadsrättshavaren kan även ha rätt till sänkt årsavgift (7 kap. 2 & 4§§ BRL). Bostadsrättshavarens ansvar är att hålla lägenhetens ytskikt i gott skick för allt annat ansvarar föreningen (7 kap. 12§ BRL). När det gäller vattenledningar som går till flera bostäder är det föreningen som ansvarar för dessa.

För att föreningen ska bli skadeståndsskyldig mot en bostadsrättshavare krävs att vattenskadan orsakats genom föreningens vårdslöshet. Något strikt ansvar föreligger inte på föreningen för alla tänkbara skador som kan uppkomma. Om föreningen inte sköter fastighetens löpande underhåll kan detta vara en grund för att kräva föreningen på skadestånd. Det ska även anmärkas att föreningen har en lagstadgad skyldighet att reparera uppkomna skador. När det uppstår en vattenläcka måste föreningen se till att åtgärda skadan. Detta kan i och för sig medför besvär för boende, men leder inte per automatik till att årsavgiften sänks.

Vilken skada ersätts?

En grundläggande princip inom skadeståndsrätten är att den som orsakas en skada genom någon annans vårdslösa beteende ska försättas i samma ekonomiska läge som om skadan inte inträffat. Varken mer eller mindre ska ersättas. Vid bedömningen av den ekonomiska skadans storlek måste man ta hänsyn till hur gammal egendomen är och vilket allmänt skick den är i. Det är av den anledningen som försäkringsbolaget gör ett åldersavdrag. Om du skulle få ersättning för att köpa ett helt nytt kök skulle du göra en ekonomisk vinning, vilket skulle gå emot skadeståndsrättens syfte. Det här systemet kan självklart uppfattas stötande för den som orsakas en skada eftersom det ofta krävs att man måste köpa nya saker för att ersätta de gamla, vilket medför oönskade utlägg.

Sammanfattning och tillämpning i ditt fall

Om du har rätt till sänkt avgift och skadestånd beror på om föreningen orsakat vattenskadan genom vårdslöshet eller ej. Det är många bostadsrättsföreningar som har gamla vattenledningar från 60-talet och det betraktas inte som vårdslöst att inte byta ut dem så länge föreningen ser till att de underhålls. Det är dock svårt för mig att helt säkert avgöra om föreningen försummat sin underhållsskyldighet utifrån uppgifterna i din fråga. Att de inte har “renoverats” tyder dock på att föreningen kan ha agerat försumligt. När det gäller dina ersättningsanspråk tror jag att du kommer ha störst framgång med yrkandet om ersättning för din självrisk. När det gäller åldersavdraget är det min bedömning att föreningen inte behöver betala för detta eftersom du endast har rätt att försättas i samma ekonomiska läge som innan skadan inträffade. Det är inte ovanligt att man gör åldersavdrag. Om det, som du skriver, framgår något annat gällande ersättningsskyldigheten i stadgarna ska det tillämpas. Skulle det exempelvis stå i stadgarna att föreningen ska ersätta åldersavdrag så ska det tillämpas. 

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!