Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din frågeställning!

Eftersom att en bostadsrätt enligt lagens mening är lös egendom tillämpas köplagens (KöpL) regler. Jag har märkt i din fråga att du har någorlunda koll på vissa av bestämmelserna i köplagen, bl.a. nämner du "tvåårsregeln", "dolt fel" och "undersökningsplikt". Däremot misstänker jag att du till viss del har missuppfattat deras innebörd (vilket är lätt att göra, då köplagen är svår), så jag ska därför försöka bena ut det rättsliga kring din situation nedan.

Preskriptionsfrist och reklamationsfrist
Du nämner att de fem dagar innan tvåårsregeln har påtalat ett fel i bostadsrätten. Det finns en tvåårig preskriptionsfrist i 32 § 2 st KöpL. Den anger helt enkelt att om köparen reklamerar senare än inom två år, denne har reklamerat för sent och inte kan göra fel gällande. Däremot är reklamationsfristen, dvs. den frist inom vilket köparen måste reklamera enligt 32 § 1 st KöpL sällan så lång som två år. Om felet upptäcks tidigare, låt säga efter åtta månader, har köparen endast "skälig" tid på sig att reklamera. Detta innebär att köparen, om denne reklamerar två månader efter att felet upptäcktes, har reklamerat för sent. I sådant fall har visserligen köparen reklamerat inom två år, men inte inom "skälig" tid från dess att felet upptäcktes.

Tvåårsfristen ska därför förstås så att den utgör en absolut sista frist inom vilket köparen får reklamera. Många reklamationer inom två år är däremot för sena av den anledningen att de är inkomna till säljaren senare än inom skälig tid från dess att felet upptäcktes, eller borde upptäckts.

En annan sak som är värd att nämnas är att om säljaren misstänker, eller tror sig veta, att köparen faktiskt reklamerat för sent, det är väldigt viktigt att säljaren avfärdar köparens reklamation av den anledningen. Säljaren bör inte engegera sig i samtal om felet, och eventuellt försöka reda ut felsituationen med köparen. Anledningen till detta är att om köparen engegerar sig i felet på så sätt att denne t.ex försöker medla med köparen, det kan i vissa fall resultera i att reklamationen blir giltig även om den formellt sett är för sen, se NJA 1993 s. 436. Det gäller alltså i ett sådant läge att avfärda reklamationen genom att ange att den har kommit in för sent.

Enligt 20 § KöpL får inte köparen som fel åberopa sådant som denne upptäckt eller borde upptäckt vid en undersökning av varan före köpet. Undersökningsplikten utsträcks däremot inte till att gälla efter köpet i denna bemärkelse, utan istället börjar reklamationsfristen löpa om det är så att köparen upptäcker ett fel som köparen inte fick kännedom om vid undersökningen. Undersökningsplikten är inte såvitt jag kan se allt för relevant i ditt fall, men det är ju förstås ytterligare en invänding som du kan framföra mot köparens krav, nämligen att denne borde ha upptäckt felet vid undersökningen av lägenheten innan köpet.

Befintligt skick
Vilka felregler som gäller för köpet beror på om säljaren sålt bostadsrätten i befintligt skick. Säljs bostadsrätten i befintligt skick har köparen inte rätt till lika generösa felregler som om den säljs i nytt skick. I 19 § KöpL anges vilka varor som ska anses felaktiga om de säljs i befintligt skick. Kraven är ganska höga på för att en defekt ska anses felaktig enligt lagen. Det ska t.ex vara fråga om att varan är i "väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta".

Frågan om huruvida det som köparen vill göra gällande är ett fel enligt lagen får jag låta vara öppet eftersom att jag inte känner till alla förhållandena i ert fall, men jag kan säga att det är högst otroligt att ett en defekthet som kostar 10-15 tusen att åtgärda skulle utgöra fel när det sätts i relation till en köpeskilling som många gånger överstiger flera miljoner.

Slutsats
Med anledning av det ovanstående är min bedömning att dels reklamationen gjorts för sent, dels att det inte utgör ett fel enligt köplagen. Min rekommendation till dig är således att inte acceptera att reklamation gjorts i rätt tid, och inte heller acceptera att det är ett fel enligt köplagen. Du bör enligt min mening avfärda köparens krav.

Detta är min uppskattning av din situation utifrån de förhållandena som du angett i din fråga. För att kunna ge dig en helt tillfredställande rådgivning kan du boka tid hos en av Familjens jurists kompetenta jurister via denna länk. Det kan vara skönt att ha någon som företräder en i sådana här situationer, och därför kan det vara bra att anlita en jurist i ditt ärende.

Jag hoppas att detta var till någon hjälp!
Vänliga hälsningar