Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.

Din fråga rör hyra av bostad och besittningsskydd, så jag kommer att börja med att redogöra för vilka lagrum som är tillämpliga för att avsluta med en rekommendation. 

Privatuthyrningslagen och hyreslagen

När en privatperson hyr ut en bostad som hen äger (privatuthyrare), som inte hyrs ut för fritidsändamål, tillämpas i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Lagen reglerar däremot inte alla delar av hyresförhållandet, utan fylls till stor del ut av 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen (1 § privatuthyrningslagen).

Privatuthyrningslagen trädde ikraft 2013 och för hyresavtal som ingicks innan 2013 ska hyreslagens bestämmelser tillämpas (se övergångsbestämmelserna i lagen)

Besittningsskydd

Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet, dvs. att hyresavtalet förlängs. Skyddet motiveras av att det finns ett skyddsintresse för hyresgästen att få bo kvar i sin bostad, förutsatt att det inte finns starka skäl för uppsägning.

Vid hyra av en privatbostad, dvs. en bostad som hyresvärden äger, så har inte hyresgästen rätt till besittningsskydd.

När har hyresgästen inte besittningsskydd?

Huvudregeln är att en bostadshyresgäst har besittningsskydd (45 § hyreslagen), men det finns vissa undantag. Vid uthyrning av en privatbostad är 46 § 7 p. hyreslagen aktuell. Enligt bestämmelsen har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet om privatuthyraren har ett så starkt intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. 

Detta betyder att det ska göras en intresseavvägning mellan privatuthyrarens intresse att förfoga över lägenheten och hyresgästens intresse att bo kvar. Ett sådant intresse kan vara om privatuthyraren ska flytta till bostaden eller sälja den.

Hyresgästen har dock rätt till skäligt rådrum att vid behov skaffa en annan bostad. Vad som anses vara skäligt rådrum beror på omständigheterna i det enskilda fallet, men det exempelvis vara att hyresgästen får tid för att hitta en annan lägenhet (Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH 9463-08 den 4 juni 2009).

Uppsägning av hyresavtal på obestämd tid

Utgångspunkten är att uppsägningstiden är tre månader vid uppsägning från hyresvärdens sida, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (4 § hyreslagen). Dessa tre månader börjar räknas vid närmaste månadsskifte efter uppsägning. Det går att avtala om längre uppsägningstid till förmån för hyresgästen, men inte om kortare tid. 

Sammanfattning

Hyresgästen har inte besittningsskydd vid hyra av bostadsrätt eller villa enligt privatuthyrningslagen. Detta gäller inte hyresavtal som ingåtts innan år 2013, då tillämpas istället hyreslagens bestämmelser. Även om hyresgästen som utgångspunkt har rätt till besittningsskydd är skyddet svagare om bostaden är en privatbostad och en intresseavvägning ska göras mellan hyresgästen och privatuthyrarens intressen. 

Din situation

Då hyresavtalet ingicks för 13 år sedan så gäller inte privatuthyrningslagens bestämmelser om att hyresgästen inte har besittningsskydd. Istället ska 45-46 §§ hyreslagen tillämpas, vilka ger hyresgästen besittningsskydd vid uppsägning.

Däremot finns det undantag från besittningsskydd vid privatuthyrning. Vid uppsägning ska en intresseavvägning göras mellan ert intresse att förfoga över bostaden mot hyresgästens intresse att bo kvar. Enligt praxis är det ett tungt vägande skäl om ni vill sälja bostaden eller flytta in dit själva. Däremot bör hyresgästen få skäligt rådrum att flytta ut. Jag kan inte på rak arm säga hur lång tid det är i ert fall, men det kan till exempel vara så lång tid att hyresgästen får möjlighet att hitta en ny bostad 

Jag hoppas att ni fick svar på er fråga och att jag tolkade omständigheterna i den rätt. Om ni vill ha mer vägledning är ni varmt välkomna att kontakta oss på Familjens Jurist. Då kan ni få hjälp av våra kunniga jurister som har erfarenhet på området. Här kan ni även läsa om våra tjänster rörande hyresavtal.