Hej och tack för att du vänder dig med din fråga till oss på Fråga Juristen. Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i din situation.

Tillämplig lag

Frågor om hyra av hus eller delar av hus (en lägenhet i hyresrättslig mening även om det är ett helt hus) regleras i 12 kapitlet jordabalken (JB) som också brukar kallas för hyreslagen. Även 7 kapitlet JB innehåller bestämmelser som rör hyra.

Hyresavtalet följer med vid fastighetsköpet

Enligt 7 kap. 13 § JB gäller upplåtelse genom hyra eller arrende gentemot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Finns det inget skriftligt avtal eller har tillträde inte ägt rum kan ny ägare ändå bli bunden av hyresavtalet om upplåtelsen varit inskriven i fastighetsregistret eller den nye ägaren ägde eller borde ha ägt kännedom om hyresförhållandet (7 kap. 14 §). I din situation är ju hyresgästerna redan inflyttade och antagligen finns skriftligt hyresavtal. Men även om det inte skulle göra det blir du bunden av hyresavtalet eftersom du redan känner till att det bor hyresgäster i huset.

Säga upp avtalet - besittningsskydd

Även om hyresavtalet fortsätter att gälla har du möjligheten att säga upp avtalet när det går ut vid en bestämd tidpunkt, eller när som helst om det är skrivet på obestämd tid, dock med iakttagande av reglerna i 12 kap. 3-8 §§ JB. Då kan dock som du är inne på, besittningsskyddet träda i kraft för hyresgästen som ger den en rätt att få hyreskontraktet förlängt. I 12 kap. 45 § JB tas det upp omständigheter när besittningsskyddet inte gäller. Enligt punkt 3 saknas besittningsskydd om lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. Min uppfattning är här att det inte kan sägas vara fråga om uthyrning av egen bostad, det kräver att lägenheten ska ligga mer i direkt anslutning till uthyrarens bostad och du beskriver det som ett ”extra hus”.  Besittningsskydd föreligger alltså för hyresgästerna.

Brutet besittningsskydd

Det finns ett antal situationer då hyresvärdens intresse av att nyttja lägenheten går före och bryter besittningsskyddet, dessa återfinns i 12 kap. 46 § JB.  I din situation vill du låta en familjemedlem flytta in i huset istället. Detta kan falla in under punkt 6: ”avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta”. Det blir en intresseavvägning mellan ditt intresse att förfoga över lägenheten och hyresgästens intresse av att bo kvar. Hade det varit så att du velat flytta in själv hade det varit givet att besittningsskyddet faller, i den här situationen när en familjemedlem till dig ska flytta in är jag inte fullt lika säker men tror att dina chanser är ganska goda att få rätt till att säga upp avtalet utan att förlänga.

Hyresnämnden kan avgöra

Om du säger upp hyresavtalet men hyresgästen inte vill flytta ut och det uppstår en tvist om besittningsskyddet, är uppsägningen utan verkan om inte du som hyresvärd hänskjuter tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång (12 kap 49 § första stycket JB). Det blir då hyresnämnden som beslutar om huruvida besittningsskyddet ska gälla eller inte.

Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga. Behöver du ytterligare juridisk hjälp kring det eventuella köpet av hästgården kan du med fördel boka tid hos en av våra familjejurister på ditt närmaste kontor på den här länken.