Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om fel i en bostadsrätt ni nyligen köpt men ännu inte tillträtt. Jag kommer av denna anledning behandla regler i jordabalken (JB) och köplagen (KöpL)

Skjuta upp tillträde

Enligt 1 kap. 1 § och 2 kap. 1 och 2 §§ JB omfattas inte en bostadsrätt som fast egendom utan som lös egendom och omfattas därmed inte av lagen. Att en bostadsrätt utgör lös egendom innebär att regler angående en bostadsrätt återfinns i köplagen. Denna lag är dispositiv och är alltså möjlig att avtala bort. 

Vilket skick bostadsrätten ska vara i, och därmed vad som kan anses som fel i varan, beror på vad som framgår av avtalet (17 § KöpL). Skulle ett visst skick framgå av avtalet som inte överensstämmer med verkligheten vid tillträde ansvarar säljaren för det. Detta innebär att ifall en skada uppkommer innan tillträdesdagen så ansvarar säljaren för det enligt 21 § KöpL. Detsamma gäller då bostadsrätten avviker från vad köpare med fog kunnat förutsätta enligt 17 § KöpL. 

Fel köpare känt till

Av köplagen framgår även i 20 § KöpL att köpare inte kan åberopa fel som man måste antas känt till vid tidpunkten för köpet. Har köparen undersökt det som ska köpas, eller underlåtit att göra detta på uppmaning kan denne inte åberopa fel som då skulle ha upptäckts. Förutsatt att skadan uppkommit efter kontraktsskrivning, som det av frågan verkar, är det emellertid inte aktuellt att utreda en eventuellt försummad undersökningsplikt. 

Vad köpare kan åberopa

Av 30 § KöpL framgår att om varan är felaktig och inte beror på köparen eller något förhållande på dennes sida så får denne, enligt 31–40 §§ KöpL kräva avhjälpande, omleverens, prisavdrag eller häva köpet. Köparen har dessutom möjlighet att kräva skadestånd. 

Avhjälpande innebär att säljaren ser till att åtgärda felet utan kostnad för köparen. Det är alltså säljaren som står för reparations/renoveringskostnader etc. Detta förutsätter att det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren. I samband med detta kan köpare och säljare komma överens om en ny tillträdesdag. 

Kravet på avhjälpande ska ske i samband med reklamationen eller inom skälig tid därefter enigt 35 § KöpL. Skulle säljaren inte fullgöra sin skyldighet att avhjälpa felet när en sådan skyldighet förelegat har köparen enligt 34 § 3 st KöpL rätt till ersättning för att själv avhjälpa eller låta avhjälpa det. Ersättningen uppgår till ”försvarliga kostnader” och får alltså endast innefatta nödvändiga utgifter. 

Prisavdrag innebär ett avdrag som motsvarar den negativa påverkan som felet resulterar i. Man subtraherar värdet med värdeminskningen av det felaktiga skicket med värdeminskningen av det som bostadsrätten skulle varit värd i avtalsenligt skick. Prisavdrag blir aktuellt ifall köparen inte vill avhjälpa eller inte gör detta inom en skälig tid i de fallen rätt till avhjälpande föreligger. I sådant fall är alltså avhjälpande en primär påföljd.  

Ni som köpare kan även, enligt 40 § och 27 § KöpL ha rätt till ersättning för den skada ni lider genom att bostadsrätten är försedd med fel. Detta förutsatt att säljaren inte kan visa att fuktskadan varit utanför dennes kontroll och att denne inte kunnat undvikit följderna eller räknat med det skedda vid köpet. 

Hävning av köpet kan endast aktualiseras om felaktigheten är av väsentlig betydelse och säljaren insett eller borde ha insett detta (30 § KöpL och 37, 38, 39§§ KöpL.) 

Bostadsrättslagen

Av 7 kap 3 § bostadsrättslagen (BFL) framgår att bostadsrättsinnehavaren kan få nedsättning av årsavgiften för försenat tillträde om detta inte beror på bostadsrättshavaren. Det framgår även av paragraf två i samma kapitel att bostadsrättsinnehavaren har rätt till ersättning för skada om bristen beror på försummelse från föreningens sida. Huruvida detta blir aktuellt att se på beror på hur fuktskadan kan ansetts uppkommit. 

Sammanfattningsvis

För det fall fuktskadan uppkommit mellan kontrakts- och tillträdesdagen ansvarar säljaren för detta förutsatt att ni inte avtalat om annat. För det fall fuktskadan funnits redan innan kontraktsdagen kan det ligga i köparens undersökningsplikt att upptäcka detta. I sådant fall ansvarar säljaren inte. 

Min rekommendation är att ni som köpare kan kräva avhjälpning av felet och i samband med detta söka komma till en överenskommelse om senare tillträdesdag. Avhjälper inte säljaren kan ni ha möjlighet att få ersättning för att själva avhjälpa eller låta avhjälpa felet. Det kan också, beroende på ytterligare omständigheter, föreligga rätt till skadestånd. Skulle tillträdet bli försenat finns möjlighet till ersättning genom nedsättning av årsavgiften enligt bostadsrättslagen. Huruvida ni har bäst chans till ersättning genom köplagen eller bostadsrättslagen beror på ifall säljaren kan hållas ansvarig för detta fel eller om det försenade tillträdet kan anses bero på föreningen. Det krävs ytterligare omständigheter för att utreda detta ytterligare. 

Hoppas ni fått lite mer klarhet gällande er situation. Önskar ni ytterligare rådgivning är ni varmt välkomna att kontakta våra kunniga jurister på Familjens jurist som kan sätta sig in i ert enskilda ärende och därmed ta hänsyn till samtliga omständigheter.