Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Frågan gällande nyproduktion och hur man tar sig ur ett förhandsavtal är mycket komplicerad och omdiskuterad. Nedan följer ett långt och utförligt svar där olika aspekter tas upp. Avslutningsvis ges en sammanfattning och en handlingsplan.

Köp av nyproducerad lägenhet

I samband med köp av nyproduktion förekommer ofta flera olika ”avtal”. En förhandsbokning/intresseanmälan innebär inte att man förbundit sig till något. Har man blivit erbjuden en lägenhet och skrivit på ett bokningsavtal samt betalat bokningsavgift är man i regel inte heller bunden att köpa lägenheten eftersom det tecknas mellan byggföretaget och köparen. Den som upplåter och säljer lägenheten är en bostadsrättsförening och bindande avtal om köp kan endast ingås med dem. Det krävs nämligen att kriterierna för ett sk förhandsavtal ska vara uppfyllda för att man ska vara bunden till att köpa en nyproduktion. Laglighet och giltighet av alla ovan avtal är omdiskuterade. Eftersom ni anger att ni skrivit på ett förhandsavtal utgår jag från att det är ett sådant förhandsavtal som avses i bostadsrättslagen.

Köplagen ej tillämplig

Konsumentköplagen är inte tillämplig på köp av bostadsrätter eftersom den enbart gäller ”lös sak” och bostadsrätt räknas som en annan lös egendom än lös sak (det som avses med lös sak är snarare varor än rättigheter och bostadsrätt innebär att man köper en rätt att bo).

Köplagen är tillämplig på all lös egendom och därmed även bostadsrätter. I denna lag finns bestämmelser om möjligheten att häva ett köp pga fel eller försening. När det gäller nyproduktion ska dock i första hand ingångna avtal och bostadsrättslagen tillämpas. Saknas tillämpliga bestämmelser där kan dock köplagen tillämpas. I detta fall finns regler om när uppsägning får ske i bostadsrättslagen (samt sannolikt även i förhandsavtalet ni skrivit på) varför köplagen inte blir aktuell.

Förhandsavtal

En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt och detta avtal kallas förhandsavtal (bostadsrättslagen 5 kap 1 §). Avtalet gäller mellan föreningen och den som ska bli ägare till bostadsrätten och innebär att föreningen förbinder sig att upplåta en bostadsrätt och köparen förbinder sig att förvärva bostadsrätten. Genom avtalet får föreningen ta emot en förskottsbetalning och för avtalet finns vissa formkrav, t ex att avtalet ska vara skriftligt, innehålla beräknad tidpunkt för upplåtelsen, beräknade avgifterna osv. Förhandsavtalet ska även innehålla en kalkyl över projektets kostnader som ska vara godkänd av två intygsgivare från Boverket. Om inte dessa formkrav är uppfyllda är avtalet ogiltigt (bostadsrättslagen 5 kap 4 §).

Uppsägning av förhandsavtal

Om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten får förhandstecknaren efter uppsägning genast frånträda avtalet (bostadsrättslagen 5 kap 8 §). I ett förhandsavtal ska det alltså finnas en beräknad tidpunkt för upplåtelse, dvs för själva köpet, och denna tidpunkt måste uppnås ”inom skälig tid” från vad man avtalat. Skälig tid ska tolkas restriktivt enligt förarbetena, dvs ”upplåtelsen ska ske i nära anslutning till den i avtalet beräknade tiden för tillträdet”. Det verkar alltså som att upplåtelsen dels ska vara i nära anslutning till den avtalade tiden för upplåtelsen, dels för tillträdet.

Vid uppsägning har man rätt att få tillbaka förskottsbeloppet samt rätt till ersättning för kostnader som man åtagit sig i form av inredning och utformning av lägenheten samt ersättning för annan skada som föreningen orsakat en (bostadsrättslagen 5 kap 9 §).

Föreligger inget av skälen som finns i paragrafen så kan inte avtalet sägas upp med stöd av bostadsrättslagen. Avtal ska som huvudregel hållas och såvida det inte finns något skrivet i avtalet som säger att den ena parten kan dra sig ur avtalet eller att det finns allmänna grunder i avtalslagen som är till hjälp så innebär ett frångående från avtalet att man bryter mot det. Sådana avtalsbrott är ofta reglerade i avtalet och innebär oftast att man får betala skadestånd. Det kan det bli väldigt dyrt att frånträda ett avtal utan grund.

Rättsfall

Det finns ett fall som tagits upp i Stockholms tingsrätt (målnummer T 1893-18) där upplåtelsen enligt förhandsavtalet skulle vara beräknad till september 2017 men som i upplåtelseavtalet ändrades till 15 november 2017. Här stod det inte att datumet var ”preliminärt” utan det var ett vanligt ”beräknat” tillträdesdatum vilket är en viss språklig skillnad från er situation. Fallet överklagades till hovrätten men där skrevs det av då parterna träffat en förlikning, så särskilt mycket ledning kan inte tas av detta fall men det har i vart fall bedömts inte vara inom skälig tid då det varit fråga om en försening av upplåtelseavtalet på sex veckor.

Upplåtelse vs tillträde

Ovan nämnda regler tar alltså sikte på upplåtelsen och inte själva tillträdet. Vanligtvis skrivs ett beräknat tillträdesdatum in i förhandsavtalet tillsammans med en beräknad tid för upplåtelsen. Ibland är upplåtelsedatumet beroende av tillträdesdatumet, t ex ”upplåtelse ska ske x antal månader före tillträde”. Upplåtelse och tillträde bör dock ske i nära anslutning till varandra av olika skäl, bl a för att man i samband med upplåtelse blir skyldig att betala avgift (bostadsrättslagen 7 kap 14 §).

Föreligger en försening i er situation?

Av frågan framgår att ni ingått ett förhandsavtal hösten 2017 där preliminärt inflyttningsdatum framgick som Q3-Q4 2019. Förskottsbetalningen har krävts och ska enligt förhandsavtalet betalas ca ett år innan preliminärt tillträde. Upplåtelseavtalet ska enligt förhandsavtalet tecknas 3-6 månader innan preliminärt tillträde, alltså senast i september 2019. Eftersom september 2019 ännu inte varit är upplåtelsen inte försenad ännu varför avtalet inte går att säga upp på den grunden. Om någon upplåtelse inte sker innan september månad gått ut bör det utgöra grund för uppsägning (så länge förseningen beror på föreningen).

Vad händer om tillträdet försenas?

Vad gäller tillträdet så ska det som regel framgå av upplåtelseavtalet (och förhandsavtalet) och om man inte får tillträda lägenheten i rätt tid har man rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Om det är av väsentlig betydelse för bostadsrättshavaren (köparen) får denne säga upp bostadsrätten och lämna den (bostadsrättslagen 7 kap 3 §).

”Preliminärt”

Problemet är att de skriver att tillträdet är ”preliminärt” och hur detta ska tolkas, både vad gäller upplåtelsen och tillträdet, är oklart. Avtalet ska tolkas till den enskildes fördel om ett konsumentförhållande anses föreligga mellan köparen och säljaren (vilket är vanligt i dessa situationer). Anledningen till att de skriver just ”preliminärt” är sannolikt för att kunna försena projektet och hävda att något avtalsbrott inte begåtts då ”preliminärt” innebär att de förbehåller sig rätten att ändra datumet. Om de har rätt eller fel angående detta går inte att svara på utan det kan enbart en domstol bedöma. Dessa frågor har i princip inte prövats i domstol och man vet helt enkelt inte hur en domstol skulle tolka ett preliminärt tillträdesdatum.

Om man är konsument talar mycket för att föreningen ändå är bunden till den angivna tidsperioden eftersom de redan har ett brett spann, i vart fall bör ”skälig tid” vara rätt kort tid efter (snarare veckor än månader). Om de ändå hävdar att ”preliminärt” innebär att de kan ändra datumet sedan bör detta villkor vara att anse som oskäligt enligt avtalslagen 36 § vilket innebär att villkoret kan jämkas/bortses från – i vart fall borde så vara fallet om det ändras mer än en gång. Enbart det faktum att spannet för tillträde är satt så otydligt kan göra att avtalet i sig är ogiltigt pga oskäligt avtalsvillkor, se t ex en artikel om detta HÄR. Ytterligare ett argument för varför föreningen bör vara bundna till det angivna datumet är att ett förhandsavtal måste ha ett beräknat datum för upplåtelse för att anses vara giltigt och om inte det preliminära datumet är ett beräknat datum så är förhandsavtalet i sin helhet ogiltigt eftersom det saknar beräknad tid för upplåtelse. Lagstiftningen är här till för att skydda konsumenter och sannolikt kan inte kraven på föreningen kringgås genom ordvalet ”preliminärt”.

Sammanfattningsvis är min bedömning att det finns anledning att påstå att om upplåtelse inte sker senast september 2019 eller om tillträde inte sker senast december 2019 är förseningen ett faktum oavsett ordvalet ”preliminärt” och i annat fall bör det villkoret vara oskäligt och därmed ogiltigt.

Kan tillträdesdatumet ändras i upplåtelseavtalet?

Om tillträdesdatumet är ett annat i upplåtelseavtalet i förhållande till vad som står i förhandsavtalet så har förutsättningarna för själva köpet ändrats. Det finns inget i lag som reglerar hur ett upplåtelseavtal får se ut i förhållande till ett förhandsavtal men eftersom båda parter förbundit sig till förhållandena i förhandsavtalet så kan dessa förhållanden inte ensidigt ändras. Köparen borde därmed sannolikt inte vara skyldig att skriva på ett sådant upplåtelseavtal utan bör kräva samma villkor som i förhandsavtalet. Vidare bör i sådana situationer förhandsavtalet granskas för en skrivelse om vad som händer i de fall ena parten bryter mot avtalet eftersom en försening av tillträdet enligt förhandsavtalet kan ge rätt till ersättning eller hävande av köp och föreningen genom ett upplåtelseavtal med ändrat datum går ifrån det som tidigare avtalats.

Svar på frågor

1. Huruvida förskottsbetalningen är säker eller inte beror på vilket/vilka företag det är fråga om. Om ni kan kräva moderbolaget på pengar ifall lägenheten inte blir byggd av någon anledning och detta bolag är ett starkt bolag så är ju risken att ni inte får tillbaka era pengar mindre. Går båda bolagen i konkurs är det sannolikt svårt att få tillbaka pengarna. Man kan även kolla upp om det finns någon egen försäkring att teckna för dessa situationer.

2. För att en lägenhet ska kunna upplåtas krävs en registrerad ekonomisk plan eller tillstånd av Bolagsverket (bostadsrättslagen 3 kap 2 §). Det vanliga är att en sådan registreras efter slutbesiktning eller i vart fall i slutskedet av byggprocessen men det finns inget krav på att lägenheterna måste vara färdigställda och i teorin är det möjligt att upplåta lägenheter som enbart är ”luft”. Det är dock svårt att upprätta en ekonomisk plan utan att vara relativt färdig i byggprocessen då denna ska innehålla uppgift om kostnader för nödvändigt underhåll, ändringsarbeten, tidpunkt för upplåtelse och inflyttning, finansieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter osv (bostadsrättsförordningen 1 §). Uppgifterna får dock vara preliminära. Upplåtelse och tillträde bör dock av diverse ovan nämnda skäl ske i nära anslutning till varandra och om det inte finns någon lägenhet att upplåta blir upplåtelseavtalet snarare ännu ett förhandsavtal då det är svårt att sälja något som inte finns. Det går alltså att argumentera för att för långt mellanrum mellan upplåtelse och tillträde vore oskäligt.

3. Vad gäller riskerna med att ingå ett upplåtelseavtal tidigt bör man samtala med en expert inom området från kanske både bygg eller juridik. Om man köper något som är ofärdigt är det alltid förenat med risker då man aldrig vet vilka problem som kan tillstöta, ekonomiska eller andra.

Sammanfattning och handlingsplan

Sammanfattningsvis kan konstateras att rättsläget är oklart och att allmänt hållna villkor med preliminära datum därmed utgör en risk. Vidare saknas stöd för att säga upp ett avtal pga risk för försening. Försening av själva upplåtelsen måste alltså vara ett faktum för att man ska kunna frånträda avtalet utan att behöva betala skadestånd. Om ni anser att upplåtelsen inte skett inom skälig tid från den tid som angivits i förhandsavtalet så kan ni meddela föreningen att ni vill frånträda avtalet på grund av deras avtalsbrott. Godtar föreningen inte detta kan ni behöva vända er till ARN eller domstol.

Om själva tillträdet försenas kan avtalet sägas upp om det är av väsentlig betydelse för köparen, men även här krävs att förseningen är ett faktum för att uppsägning ska kunna ske. Man är dock sannolikt inte tvungen att skriva på ett upplåtelseavtal med ändrat tillträdesdatum och detta kan utgöra en grund för uppsägning pga föreningen frångår förhandsavtalet. Skulle ett sådant upplåtelseavtal presenteras för er skulle jag rekommendera er att i samband med detta ta kontakt med en jurist.

Vad gäller er förskottsbetalning så är ni i enlighet med förhandsavtalet bundna till att betala denna och även om ni i framtiden har rätt att frånträda avtalet så kommer ni sannolikt behöva betala dröjsmålsräntan ändå eftersom de har rätt att kräva in betalningen i enlighet med förhandsavtalet. För att undslippa att betala förskottsbetalning krävs grund för uppsägning vilket i dagsläget inte verkar föreligga. Om ni betalar in förskottsbetalningen och vid ett senare skede får rätt att frånträda avtalet så ska förskottsbetalningen återgå till er.

Jag hoppas du fått svar på din fråga. Om ni önskar ha vidare hjälp i detta ärende, med granskning av förhandsavtal eller i ett senare skede hjälp att häva köpet så är ni varmt välkomna att kontakta en av våra jurister på Familjens Jurist. Jag skulle med hänsyn till ärendets komplexitet starkt rekommendera att ta kontakt med en av våra jurister i det fall ni önskar gå vidare med detta ärende efter septembers utgång. Läs mer om våra tjänster HÄR.