Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer jag redogöra för vad som gäller och hur du kan gå vidare i ditt ärende.

Fastighet

Fast egendom är jord, vilken i sin tur är indelad i fastigheter, 1 kap. 1 § jordabalken (JB). Begreppet fastighet avser alltså mark som innehas med äganderätt. Byggs ett hus på fastigheten så utgör detta ett ”fastighetstillbehör” enligt 2 kap. 1 § JB, och utgör därmed en integrerad del av fastigheten. Säljs fastigheten så är det alltså både marken och huset som säljs, om inget annat avtalas.

Kapitalvinstskatt

Den skatt som betalas när en fastighet säljs med vinst benämns kapitalvinstskatt. Kapitalvinstskatten är en inkomstskatt och regleras därför i inkomstskattelagen (IL). Alla kapitalvinster ska som huvudregel beskattas, 42 kap. 1 § IL. Kapitalvinstbeskattning sker hos överlåtaren. Ingen kapitalvinstbeskattning sker hos förvärvaren.

Kapitalvinsten räknas ut genom att man tar försäljningssumman minus anskaffningsutgiften (inköpspriset) och förbättringsutgifter, 44 kap. 13 § IL.

Till förbättringsutgifter räknas nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll. Det är endast de år som förbättringsutgifterna sammanlagt uppgått till minst 5 000kr som de får dras av.

När en privatperson säljer en fastighet där denne haft sin privata bostad ska endast 22/30 av kapitalvinsten tas upp i deklarationen. Resterande 8/30 är skattefri vinst.

Kapitalvinstskatt när fastigheten ges i arv eller gåva

För att en kapitalvinst ska uppkomma måste en tillgång avyttras med vinst. Med ”avyttring” avses att en tillgång överlåts mot ersättning, 44 kap. 3 § IL. Ett arv eller en gåva ses därför inte som en avyttring eftersom mottagaren inte betalar något för fastigheten, och inte heller lämnar något annat i utbyte.

En tillgång som är erhålls genom arv eller gåva och som vanligtvis är föremål för kapitalvinstbeskattning hanteras istället genom kontinuitetsprincipen. Detta innebär att gåvomottagaren träder in i givarens skattemässiga situation, 44 kap. 21 § IL.

Den viktigaste effekten av detta är att om gåvomottagaren sedan bestämmer sig för att sälja tillgången så kommer vinsten att beräknas utifrån mellanskillnaden mellan priset som den givaren köpt tillgången för och värdet idag. Beräkningen görs alltså som om det var den givaren som sålt tillgången (inte utifrån värdet vid gåvotillfället).

Rekommendation

När du säljer din fastighet är det alltså hela fastigheten som beskattas, inte enbart huset (som juridiskt räknas som fastighetstillbehör). Till anskaffningsutgiften räknas alltså summan som du köpte marken (och eventuella andra fastighetstillbehör som redan fanns där) för. Har du fått marken i arv eller gåva är det summan som den du fick marken av betalade för den som ska användas.

Huset som du själv byggt är en förbättringsutgift som också får dras av. Här får du räkna in alla kostnader som är hänförliga till husbygget (förutom eventuella år då kostnaderna understigit 5 000kr). Värdet av eget arbete är dock inte avdragsgillt. Därefter ska du dra av 8/30 av återstående vinst (eftersom endast 22/30 ska beskattas). Det som återstår är din beskattningsbara kapitalvinst.

Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till oss igen.