Hej, tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen. Jag kommer börja med att redogöra för hur man kan överlåta en fastighet. Jag avslutar med min rekommendation för hur ni kan gå till väga. Reglerna jag hänvisar till finns i jordabalken (JB). 

Ge bort fastighet i gåva

En fastighet kan ges bort som en gåva. För att gåvan ska vara giltig ska ett gåvobrev upprättas. Detta måste vara skriftligt och undertecknat av givaren och mottagaren. Det ska även framgå vad gåvan innefattar och att det rör sig om just en gåva (4 kap 1 § JB). Dessutom behöver mottagaren ansöka om lagfart hos lantmäteriet inom tre månader från att gåvobrevet upprättats. Det finns också krav på att två personer ska vittna vid givarens underskrift.

Arvsordningen och den avlidnes barn 

När någon avlider ska arvet fördelas till de som har rätt att ärva. I första hand är det den avlidnes bröstarvingar (det vill säga barn till den avlidne). Om ett barn är avlidet träder i regel dennas egna barn i dess ställe arvsmässigt. 

Varje bröstarvinge har rätt till sin laglott. En laglott är hälften av bröstarvingens arvslott. Har en avliden två barn har respektive barn alltså rätt till en fjärdedel av arvet. Detta går inte att avtala bort genom testamente eller annat avtal. Bröstarvingen har alltid rätt till minst sin laglott. 

Förskott på arv

Väljer en förälder att ge en gåva till ett av barnen ser man det som regel som ett förskott på arv. Det innebär att när arvet väl fördelas läggs gåvans värde till vid arvsfördelningen. Det är för att barn typiskt sett ska behandlas lika. För att undvika att en gåva räknas som förskott på arv måste det skrivas tydligt i gåvobrevet eller i testamentet. 

Vad gäller för dig?

Din avlidne brors barn har legal arvsrätt. Han har alltså rätt till sin fars arv efter din pappa, även om din pappa inte vill att han ska få något arv. Din far kan dock ge huset i gåva till dig, om han vill minska storleken på din brors barns arv borde detta göras genom att skriva i gåvobrevet att huset inte är ett förskott på arv. Det är också möjligt att reglera i gåvobrevet att din pappa ska ha nyttjanderätt till huset så länge han lever. 

Sammanfattningsvis 

För att summera kan din pappa ge dig huset, det är viktigt att alla villkor skrivs med i gåvobrevet och eventuellt även i testamentet. Din brors barn har arvsrätt efter sin farfar eftersom hans pappa är avliden, detta blir dock endast en fjärdedel av kvarlåtenskapen vilken lär minska om du och din fru får huset i gåva utanför arvsfördelningen. 

Min rekommendation 

För att få ordning på testamente och ett gåvobrev som innehåller de viktiga villkoren ni vill skriva in rekommenderar jag dig att du bokar tid med oss på Familjens Jurist. Din pappa kan få hjälp att upprätta ett testamente och du kan få professionell vägledning i hur gåvobrevet bör utformas. 

Jag hoppas att du fått svar på din fråga!