Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Jag kommer först att redogöra för vilka bestämmelser som gäller generellt vid samägande. Avslutningsvis kommer jag att gå igenom er situation och ge min rekommendation hur ni kan gå vidare i frågan. 

Samäganderätt

Bestämmelser om samäganderätt finns i samäganderättslagen. Samäganderätt föreligger när två eller flera äger något tillsammans. Hur mycket man har betalat avgör hur stor andel av ägandet man har (1 §). Vid samägande gäller följande:

·      Det krävs samtliga ägares samtycke för att fatta beslut om egendomen. Undantag kan göras i brådskande fall (2 §).

·      Man kan sälja sin egen andel utan godkännande från de andra delägarna. 

·      Vid försäljning av hela egendomen måste alla delägare vara överens. 

·      Man kan avtala om en annan fördelning av ägandet än vad var och en har betalat motsvarar.

·      Man ska dela på kostnaderna för förvaltningen av egendomen efter ägarandelarna.

Samäganderättslagen är till stora delar dispositiv. Det betyder att man kan avtala bort vissa delar av lagen genom att skriva ett samäganderättsavtal. Har man gjort det så går avtalet före lagen.

Om delägarna inte kommer överens?

Om delägarna inte kommer överens finns det en möjlighet att vända sig till tingsrätten och begära att egendomen ska säljas på offentlig auktion. Tingsrätten utser då en god man som genomför en försäljning. En delägare kan endast hindra en försäljning vid synnerliga skäl, vilket innebär att det är starka skäl som ska visas (6 §). Som synnerliga skäl har exempelvis en tid av lågkonjunktur bedömts som skäl att avvakta en försäljning. 

Delägarna har möjlighet att yrka ett lägsta pris som egendomen får säljas för (9 §). Priset ska anses som rimligt, annars kan det sättas ett lägre pris. Som lägsta pris är utgångspunkten fastighetens taxeringsvärde. Skulle det visa sig att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som låg till grund för taxeringsvärdet kan det finnas skäl att sätta lägsta priset till tre fjärdedelar av uppskattat försäljningspris. Vid en auktion har någon av ägarna möjlighet att köpa hela egendomen, om hen lägger högsta budet vill säga. Värt att tänka på är att vid en tvångsförsäljning tillkommer det kostnader för god man och auktionen som delas på ägarna efter andelsinnehav (15 §). 

Er situation 

Eftersom det inte finns något samäganderättsavtal mellan er så är det samäganderättslagen som gäller i ert fall. Det innebär att om ni syskon inte kan komma överens huruvida en försäljning ska ske så kan de syskon som önskar sälja vända sig till tingsrätten. Rätten kommer då att utse en god man som ansvarar för en försäljning av fastigheten. Andra syskon har möjlighet att göra invändningar mot försäljningen. För att invändningarna ska godkännas ska det finnas synnerliga skäl som talar mot en försäljning. Det räcker alltså inte med en motvilja mot en försäljning. Kan man visa på synnerliga skäl så skjuts försäljningen upp, den uteblir inte. Ni har dock möjlighet att bestämma ett lägsta pris för vad fastigheten får säljas för. Om fastigheten läggs ut på offentlig auktion så finns möjligheten för någon av er syskon att köpa hela fastigheten och på så sätt köpa ut resterande syskon. 

Rekommendation

Det bästa är om ni syskon kan komma överens om en stundande försäljning eller ej. Behöver ni vända er till tingsrätten så kommer det att tillkomma kostnader för den gode mannen samt auktionen. Det kan även innebära att någon utomstående kommer köpa fastigheten på auktion och de(t) syskon som önskar ha kvar fastigheten förlorar den möjligheten. Hittar ni en gemensam lösning så kan det vara en god idé att skriva ett samäganderättsavtal för att undvika framtida tvister. 

Kan ni inte enas så finns möjligheten för er att vända er till tingsrätten för en tvångsförsäljning. Önskar ni vidare rådgivning kan ni boka tid hos någon av våra erfarna jurister hos Familjens Jurist. Det finns även möjlighet att få hjälp med att upprätta ett samäganderättsavtal.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Uppstår det ytterligare funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga.