Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer jag redogöra för vad som gäller.

Fastighet

Fast egendom är jord, vilken i sin tur är indelad i fastigheter, 1 kap. 1 § jordabalken (JB). Begreppet fastighet avser alltså mark som innehas med äganderätt. Byggs ett hus på fastigheten så är detta ett ”fastighetstillbehör” enligt 2 kap. 1 § JB, och utgör därmed en integrerad del av fastigheten. Säljs fastigheten så är det alltså både marken och huset som säljs, om inget annat avtalas.

Överlåtelse av fastighet

En fastighet, eller andel av en fastighet, kan överlåtas genom köp, byte eller gåva. Samma krav gäller dock oavsett på själva avtalet för att det ska bli giltigt. Avtalet måste innehålla:

• Säljarens och köparens namn + underskrift.
• Uppgift om köpeskillingen (priset)
• Vilken fastighet avtalet avser (fullständig fastighetsbeteckning)
• Överlåtelseförklaring, dvs. att man tydligt förklarar sin avsikt att överlåta fastigheten/andelen i fastigheten.

Enskild egendom

Att egendom är enskild innebär att den inte ska ingå i en framtida bodelning. Reglerna om enskild egendom finns i äktenskapsbalken (ÄktB). Enligt 7 kap. 3 § ÄktB kan egendom göras till enskild egendom genom äktenskapsförord. Det är enbart egendom som tillhör eller tillfaller maken som kan göras till dennes enskilda egendom. Med det menas att det inte är möjlig att ändra ägandeförhållandena genom ett äktenskapsförord. Det krävs alltså att maken äger 100 % av den egendom som ska göras till dennes enskilda egendom. Det är dock möjligt att göra en andel till enskild egendom, så länge den andelen ägs helt och hållet av maken.

Äktenskapsförord måste upprättas skriftligen, dateras och undertecknas av makarna för att bli giltigt.

Giftorättsgods

Giftorättsgods är allt som ägs av någon av makarna, eller makarna gemensamt, och som inte är enskild egendom. Att något är giftorättsgods innebär enbart att det ska ingå i en framtida bodelning, men har ingen effekt på äganderätten under bestående äktenskap.

Som exempel kan make A under äktenskapet köpa en bil till sig själv med enbart sina egna pengar. Make A är då ensam ägare till denna bil och kan sälja, ge bort, pantsätta eller hyra ut den utan samtycke från make B, oavsett om den är enskild egendom eller giftorättsgods. Har den inte gjorts till enskild egendom kommer den dock ingå i en bodelning, antingen vid skilsmässa eller ena makens död.

Makes arvsrätt

Huvudregeln är att bröstarvingarna (den avlidnes barn) ärver, 2 kap. 1 § ärvdabalken (ÄB). Efterlevande make (inte sambo) ärver dock före parets gemensamma barn, men endast med ”fri förfoganderätt”.

Begreppet ”fri förfoganderätt” innebär framförallt att man inte får testamentera bort egendomen, och utgör alltså en begränsning i äganderätten. Tanken är att föräldern ska förvalta detta under sin livstid, men att det sedan ska gå vidare till barnen.

Rekommendation

Att låta din make bli delägare i fastigheten görs genom ett vanligt överlåtelseavtal, dvs. som om du hade sålt fastigheten. Vad som är en rimlig andel att överlåta till din make är helt och hållet upp till er att avgöra. Ett sätt att räkna på kan vara att se till hur stor andel av kostnaderna för husbygget din make bär. Betalar exempelvis din make 50 % av kostnaderna kan en rimlig andel vara 50 % av den värdeökning som bygget innebär.

Om fastigheten är värd 1 000 000kr utan hus och 2 000 000kr med hus så innebär det en värdeökning 1 000 000kr. Om din make betalat 50 % av kostnaderna så innebär det en andel på 25 % av fastigheten (500 000kr). Det här är som sagt bara ett enkelt sätt att tänka på. I verkligheten finns det såklart en hel del andra faktorer att beakta, t.ex. att man kanske inte själv hade kunnat genomföra bygget, kompetens som den andra bidrar med, en vilja att vara generös etc.

Vad sedan gäller hur detta ska regleras för att bli rättvist vid separation eller dödsfall är det återigen upp till er vad ni tycker är rättvist. Rättvist kanske är att ni båda har era andelar som enskild egendom, eller att ingen av er har det. Om ni har olika stora andelar kan det vara värt att notera att det generellt innebär en ekonomisk nackdel i bodelningen för den som har störst andel att ha dessa som giftorättsgods.

Är era barn gemensamma barn så spelar klassificeringen (enskild egendom/giftorättsgods) ingen större roll vid den enes bortgång eftersom den efterlevande maken då ärver allt. Har ni särkullsbarn har de dock rätt att få ut sitt arv direkt vid sin förälders död, eftersom de inte ärver den andra maken. Vill man undvika detta går det i de flesta fall att lösa genom ett testamente.

Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till oss igen.