Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Jag kommer att redogöra för vad som gäller generellt om man ska bli delägare i ett hus och samboavtal. Avslutningsvis kommer jag att gå igenom din situation och ge min rekommendation hur ni kan gå vidare i frågan.

Samboegendom och samboavtal

Sambors egendom regleras i sambolagen. Som samboegendom räknas gemensam bostad och bohag som har införskaffats för gemensam användning (3 § och 5-6 §§). En bostad som någon av samborna hade innan förhållandet är därmed inte samboegendom. Bohag är typiskt sett möbler och hushållsmaskiner. Bilar och båtar är till exempel inte samboegendom. Utgångspunkten är att samboegendom delas lika vid en separation och bodelning, oavsett hur mycket var och en har betalat. Vill man inte att reglerna i sambolagen ska gälla kan man skriva ett samboavtal (9 §). Med ett samboavtal kan man välja att bodelningsreglerna inte ska gälla alls eller delvis. Man kan alltså inte inkludera egendom i ett samboavtal som inte är samboegendom.

Att bli delägare av fastighet

Regler om fastigheter finns i jordabalken och reglerna om köp, byte och gåva finns i 4 kap.  För att bli ägare av en fastighet finns det en del formkrav som måste följas. Bland annat måste köpet vara skriftligt, undertecknat och uppgift om köpeskilling ska framgå (4 kap. 1-3 §§).

Om man önskar bli delägare i en fastighet kan det ske genom att man köper in sig i fastigheten eller att en del ges som gåva. 

Den ena parten kan ge bort en andel i gåva. Det behöver då upprättas ett gåvobrev som är skriftligt och reglerna för köp, byte och gåva måste följas (4 kap. 29 §). Gåvan kan kombineras med vederlag, vilket innebär att om ersättningen understiger 85 % av taxeringsvärdet ses överlåtelsen som en gåva (huvudsaklighetsprincipen). Taxeringsvärdet är ungefär 75 % av marknadsvärdet. Värt att tänka på är att även övertagande av lån ses som ersättning. Vid gåva utgår det ingen stämpelskatt, det vill säga kostnad för lagfart. Däremot behöver en expeditionsavgift alltid betalas till Lantmäteriet, avgiften ligger idag på 825 kr.

Om ersättningen går över 85 % av taxeringsvärdet så ses det inte längre som en gåva. Det kan innebära att den som har sålt sin andel får betala kapitalvinstskatt på eventuell vinst och den som köper in sig i huset behöver betala stämpelskatt för att få lagfart.

För att stå som ägare krävs det att man ansöker lagfart inom tre månader för att stå som ägare till huset (20 kap. 1-2 §§). Äger man ett hus tillsammans är det reglerna samäganderättslagen som gäller.

Det finns ingen lag som säger vilken ersättning som ska utgå när man köper in sig i ett hus, det är upp till parterna själva. Men det kan vara bra att tänka på hur man ställer sig till vinst som redan har uppkommit i bostaden samt hur utfallet blir skattemässigt.

Testamente

Värt att tänka på är att sambor ärver inte varandra. Det kan därför vara en god idé att upprätta ett testamente så att den andra parten kan få kvarlåtenskapen om den ena skulle gå bort. Det kan säkerställa att den efterlevande kan bo kvar i den gemensamma bostaden.

Din situation och råd

Jag förstår din fråga som att du äger en fastighet att din sambo ska stå som ägare till halva huset. Du ägde huset innan ni blev sambor, huset är därmed inte samboegendom. Ni har skrivit ett samboavtal där det står att din sambo äger halva huset. Din sambo kan inte bli delägare till huset genom ett samboavtal utan hon behöver köpa in sig i huset eller att du ger bort en del av huset som gåva genom ett gåvobrev. Därefter behöver din sambo ansöka om lagfart för att stå som ägare. Ska din sambo ta över en del av lånen och/eller betala en viss köpeskilling kan det få skattekonsekvenser för er båda. Att du har betalat av mer på lånen kan regleras bl.a. i övertagande av lån, ägarandelen eller så kan ni skriva ett skuldebrev.

Ett ytterligare alternativ är att ni gifter er. Ett giftermål gör inte din sambo till delägare av huset, men vid en eventuell bodelning så ska det delas lika.

Som du förstår finns det flera alternativ och beroende på hur ni väljer att göra kan det få olika för- och nackdelar. Jag skulle därför råda er att ta juridisk hjälp så att allt blir rätt och riktigt.

Om ni önskar kan ni boka tid hos någon av Familjens Jurists kunniga jurister för hjälp, de har stor erfarenhet på området.

Du kan läsa mer om fastighetsrätt, testamente och samboavtal hos Familjens Jurist.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga även om det troligen blev ett helt annat svar än vad du hade tänkt. Uppstår det ytterligare funderingar är du välkommen åter att ställa en fråga!