Bostad & Fastighet
Hyresgästen följer inte hyresavtalet
Hej! Jag äger en bostadsrätt som jag hyr ut till en hyresgäst. Hyresgästen har meddelat att en kompis tillfälligt flyttat in då denne precis separerat och letar nytt boende. Det är oklart hur länge kompisen tänkt bo i bostadsrätten. Enligt kontraktet jag och hyresgästen skrev så anges det att Hyresgästen får inte ha någon inneboende som inte är hyresgästens, barn, make/maka eller sambo enligt sambolagen.
Får jag rätt att säga upp befintligt avtal då hyresgästen har en vän som bor där? Gäller fortfarande uppsägningstiden enligt avtalet, eller kan man säga upp avtalet tidigare då hyresgästen inte följer avtalet?
När övergår en tillfällig vistelse till att räknas som inneboende? Vännen är inte skriven på adressen men har säng i lägenheten och bor där varje natt.
Rådgivarens svar
2021-08-16
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen! Jag förstår din fråga som att du undrar om din hyresgästs handlande innebär ett kontraktsbrott och om du då kan säga upp kontraktet direkt. Därutöver undrar du vad som menas med inneboende.
Jag redogör nedan för tillämpliga bestämmelser och avslutar med en rekommendation utifrån din situation.
Vilka regler gäller när man hyr ut bostadsrätt?
I bostadsrättslagen finns regler om bostadsrätter och bostadsrättsföreningar. Regler om att hyra ut en bostadsrätt finns delvis i lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Den är ganska kortfattat och reglerar framförallt hyran och hyrestiden. Lagen kompletteras därför av hyreslagen i 12 kap. jordabalken. När det saknas bestämmelser i privatuthyrningslagen så gäller alltså hyreslagen.
Rättigheter som andrahandshyresgäst
En andrahandshyresgäst till en bostadsrätt har inte någon besittningsrätt och inte heller en rätt till förlängning av avtal. Det innebär att om ert avtal gäller tills vidare kan du alltid säga upp hyresavtalet när som helst, med tre månaders uppsägningstid.
När räknas man som inneboende?
Det är lika generösa regler för inneboende som för personer som bara tillfälligt sover över. Vad som i stället är intressant är skillnaden mellan andrahandsuthyrning och inneboende, eftersom olika regler gäller.
Vid andrahandsuthyrning (s.k. total sublokation) har hyresgästen självständig tillgång till bostaden. Bor däremot bostadsinnehavaren kvar och andrahandshyresgästen endast har tillgång till en del av lägenheten, eller hela tillsammans med bostadsinnehavaren, så är andrahandshyresgästen att anse som inneboende (s.k. partiell sublokation).
Eftersom kompisen verkar ha tillgång till hela lägenheten tillsammans med hyresgästen under en inte obetydlig tid, så är kompisen i min mening att anse som inneboende.
Rekommendation
Jag rekommenderar först och främst att du talar med din hyresgäst. Kanske kan ni komma överens om något upplägg som fungerar för er båda. Du har dock rätt att säga upp hyresavtalet när som helst, men det kommer fortfarande vara en tre månaders uppsägningstid.
Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor. Har du fler funderingar är du varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister på Familjens Jurist, som bland annat kan hjälpa dig med juridisk rådgivning om bostad och hyra.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.