Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Rättsfrågan här är för det första om en hyresvärd får säga upp en hyreskontrakt om hyresgästen har ett annat boende, för det andra om ett muntligt löfte om att sälja en andel av en bostadsrätt uppfyller formkraven för en bostadsrättsförsäljning. Regler om uppsägning av hyresrätter återfinns i jordabalkens (JB) 12 kap., som även kallas hyreslagen. Regler om formkrav vid försäljning av bostadsrätter framgår i bostadsrättslagen (BRL). Jag kommer inledningsvis gå igenom de rättsliga regler som är aktuella i det här fallet och därefter tillämpa dem på din situation och ge råd för hur du kan gå vidare.  

Besittningsskydd och uppsägning av hyresrätt

Personer som hyr en lägenhet för att bo i den kan inte bli ombedda att flytta från den hur som helst. Hyresgästen åtnjuter besittningsskydd vilket innebär att hyresvärden endast under vissa omständigheter har möjlighet att säga upp hyresavtalet. Olika regler om uppsägning gäller beroende på om hyresavtalet gäller på obestämd tid eller bestämd tid (12 kap. 3,4§§ JB). I det följande har jag utgått från regler som gäller för förstahandskontrakt på obestämd tid.

Besittningsskyddet framgår i 12 kap. 46§ JB och medför att hyresgästen som huvudregel har rätt att få hyreskontraktet förlängs om det har sagts upp av hyresvärden. I lagrummet finns en uppräkning av undantag från huvudregeln. I det här fallet är det den så kallade generalklausulen i punkt 10 som kan bli aktuell. Den gör gällande att hyresvärden får säga upp hyresavtalet om det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Generalklausulen åberopas ofta av hyresvärdar när de har fått vetskap om att hyresgästen har en annan bostad. Av praxis framgår det att det inte anses vara oskäligt att säga upp hyresgäster som har en annan bostad så länge hyresvärden har ett skyddsvärt intresse av hyreskontraktet sägs upp. Kravet på vad som utgör ett skyddsvärt intresse för hyresvärden är lågt ställt, ofta rör det sig om att hyresvärden vill ge hyresrätten till någon annan i bostadskön som är i större behov av den.

Formkrav för överlåtelse av bostadsrätt

Jag har i mitt svar nedan utgått från att du med “lgh” avser en bostadsrätt som du och din före detta sambo äger tillsammans.

Vid en överlåtelse av en bostadsrätt finns det särskilda formkrav som måste iakttas. Vilka dessa är framgår i 6 kap. 4§ BRL. För att uppfylla formkraven måste avtalet (i) upprättas skriftligen, (ii) skrivas under av säljare och köpare, (iii) innehålla uppgift om den överlåtelse som lägenheten avser samt (iv) innehålla uppgift om pris. Av lagens utformning kan man alltså utläsa att en muntligt löfte om att sälja en bostadsrätt inte är bindande.

Tillämpning i ditt fall

Generellt sett brukar hyresvärden har möjlighet att säga upp en hyresgäst som har ett annat boende, exempelvis en bostadsrätt. Hyresvärdens krav på att du ska sälja lägenheten för att få bo kvar är därför inte obefogat. När det gäller din försäljning av bostadsrättens som du äger tillsammans med din före detta sambo så är det inte tillräckligt att avge ett muntligt löfte för att formkraven på en överlåtelse av en bostadsrätt ska vara uppfyllda. En överlåtelse måste vara skriftlig och uppfylla de andra formkraven som BRL uppställer. Jag har svårt att se att hyresvärden skulle godta ett muntliga löfte om att sälja bostadsrätten. Troligtvis vill hyresvärden se den skriftliga överlåtelsehandlingen.

Min rekommendation till dig är att du och din före detta sambo reglerar försäljningen av bostadsrätten i ett skriftligt avtal som uppfyller formkraven i BRL. Om du är på resande fot utomlands kan du ge ut en fullmakt till en jurist eller någon annan person som ger personen rätt att sälja din andel av bostadsrätten åt dig.

Om du behöver hjälp med försäljningen kan du komma i kontakt med en jurist här.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!