Hej, och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.

Din fråga handlar om hyresvärdens rätt att gå in i lägenheten och detta regleras i 12 kap. jordabalken (JB), även känt som hyreslagen.

Hyresvärdens rätt att gå in i lägenheten

Först om främst kan konstateras att en hyresvärd under vissa omständigheter har rätt att gå in i lägenheten. Huvudregeln är dock att hyresvärden måste ha hyresgästens samtycke för detta.

I 12 kap. 26 § 2 st JB framgår att hyresvärden har rätt att komma in i lägenheten för att utföra mindre brådskande förbättringsarbeten (reparationer t.ex.). För att få göra detta krävs dock att hyresvärden meddelar hyresgästen en månad i förväg om att förbättringsarbeten kommer ske.

Under vissa omständigheter har hyresvärden dock rätt att komma in i lägenheten omedelbart både utan samtycke och förvarning. Detta framgår av 12 kap. 26 § 1 st JB. Det ska då röra sig om antingen nödvändig tillsyn eller förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada.

Nödvändig tillsyn

Exempel på tillfällen som hyresvärden får gå in i lägenheten omedelbart med hänvisning till nödvändig tillsyn är bl.a. för att utföra en obligatorisk ventilationskontroll (OVK-besiktning) samt för att besiktiga fönster, balkonglådor, elinstallationer och lägenhetens skick.

Förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada

Hyresvärden får som sagt också gå in i lägenheten omedelbart om det behövs för att reparera en skada som behöver åtgärdas brådskande. Det kan t.ex. röra sig om en vattenläcka eller någon annan typ av skada som kommer leda till mer omfattande skador på lägenheten och/eller fastigheten om den inte åtgärdas skyndsamt.

Vad kan man göra om hyresvärden inte hade rätt att gå in?

Om hyresvärden inte har rätt att gå in i lägenheten enligt 12 kap. 26 § JB, krävs samtycke från hyresgästen för att få gå in.

Det första man kan göra om hyresvärden har gått in olovligen är att påpeka för hyresvärden att denne inte hade rätt att gå in i lägenheten. Man kan även kräva att hyresavtalsvillkoren ska ändras så att hyresvärden enligt avtalet inte ska ha rätt att ha en nyckel till lägenheten. Om hyresvärden inte går med på detta kan man kontakta hyresnämnden som kan ändra avtalsvillkoren mot hyresvärdens vilja, 12 kap. 54 § JB.

Det kan även bli aktuellt att polisanmäla hyresvärden om han eller hon går in i lägenheten olovligen. Att gå in i någons hem olovligen kan utgöra hemfridsbrott enligt 4 kap. 6 § brottsbalken.

Din situation

Jag vet för lite om din situation för att med säkerhet kunna säga om hyresvärden hade rätt att gå in i din lägenhet eller inte. Jämför med det jag har skrivit ovan och se om han kan ha haft laglig grund att gå in i din lägenhet. Om det inte fanns något behov av förbättring eller tillsyn talar det för att han inte hade rätt att gå in.

Om du anser att han har gått in olovligen tycker jag att du ska påpeka det för honom och förklara enligt det jag har skrivit varför han inte hade rätt att gå in. Om det inte hjälper och han struntar i att respektera det du säger kan du polisanmäla händelsen. Om du är osäker på vad som gäller och känner att du behöver mer hjälp kan du komma i kontakt med juristerna på Familjens Jurist här.