Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga juristen med din fråga! 

Din fråga berör köp av fast egendom, vilket regleras av jordabalken. Jag kommer först redogöra för vad som gäller allmänt för att sedan lämna en rekommendation för ditt fall. 

Allmänt om köp av fast egendom 

Köp av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken. Fast egendom är jord, allt som inte är fast egendom är lös egendom. Till skillnad från köp av lös egendom så krävs det vid köp av fast egendom att en rad formkrav är uppfyllda. Formkraven framgår av 4 kap. 1 § jordabalken. En köpehandling ska upprättas och den ska skrivas under av säljaren och köparen. Uppgift om köpeskilling, en överlåtelseförklaring och vilken fastighet som köpet avser ska framgå av köpehandlingen. Vidare måste vissa eventuella bestämmelser ingå i köpehandlingen för att vara giltiga, 4 kap. 3 § jordabalken. Exempelvis om köpet är beroende av villkor, ett så kallat svävarvillkor. Ett sådant villkor är exempelvis köparens rätt att få dra sig ur köpet om denne inte beviljas lån från banken. Bundenhet uppstår samtidigt då formkraven är uppfyllda. 

Allmänt om köparens prestationer och kontraktsbrott 

Köparens främsta prestation är att betala priset. Om formkraven är uppfyllda och köparen inte fullgör betalningen begår denne kontraktsbrott. Undantag är då anledningen till den uteblivna betalningen kan hänföras till ett svävarvillkor eller när det föreligger ett kontraktsbrott från säljarens sida (exempelvis att det föreligger ett väsentligt fel i fastigheten, 4 kap. 12 § och 19 § jordabalken). Begår köparen kontraktsbrott kan säljaren i domstol begära att köparen fullgör köpet, vilket följer av den avtalsrättsliga grundprincipen pacta sunt servanda (avtal ska hållas). Säljaren kan också välja att häva köpet och kräva ersättning för eventuell skada ur handpenningen, 4 kap. 25 § jordabalken. Tanken är att handpenning ska utgöra ett tak för vad säljaren får ta ut i skadestånd om köparen inte fullföljer köpet. Vad säljaren har för möjligheter att få ytterligare ersättning av köparen utöver handpenningen är oklart. En skada som säljaren kan få ersättning för ur handpenningen är exempelvis att denne tvingas sälja fastigheten till ett lägre pris. 

Ditt fall

Exakt vad som gäller i ditt fall beror på köpeavtalet. Vad jag förstår har ni skrivit under köpehandling samt handpenningavtal. Förutsatt att formkraven är uppfyllda är avtalet giltigt, vilket betyder att du är bunden att fullfölja köpet. Finns det så kallade svävarvillkor kan bundenheten göras beroende av att något uppfylls. Det framgår inte av din fråga på vilket sätt förhållandena har ändrats, men om det finns ett svävarvillkor för just den situationen (exempelvis att köpet är beroende av att köparen får beviljat lån, men sedan inte får det) så har du rätt att frånträda köpet. Finns inget sådant svävarvillkor och det inte heller finns något väsentligt fel i fastigheten har du inte rätt att häva köpet, utan begår istället själv kontraktsbrott genom att inte betala köpeskillingen. 

Vid ditt kontraktsbrott har säljaren rätt att antingen kräva fullgörelse jämte ränta, alltså att du fullgör köpet och betalar köpeskillingen samt eventuell dröjsmålsränta, eller så kan säljaren häva köpet och kräva skadestånd ur handpenningen. Det innebär att du kan bli ersättningsskyldig för mellanskillnaden om säljaren säljer fastigheten till ett lägre pris. Handpenningen torde utgöra ett tak för vad säljaren kan kräva i ersättning, men rättsläget är inte helt klart på den punkten. Säljaren kan givetvis bara välja en av dessa två påföljder. 

Rekommendation 

Då fastighetsköp ofta innebär att en stor summa pengar står på spel rekommenderar jag dig att kontakta en jurist för vidare rådgivning i just ditt fall. Vi på Familjens jurist hjälper dig gärna! Hoppas du fått svar på din fråga.