Bostad & Fastighet
Kan jag sälja min andel av fastigheten trots överlåtelseförbud?
Jag och min syster har fått en fastighet (hälften vardera) i gåva av våra föräldrar med följande villkor i gåvobrevet: "Gåvotagarna äger inte under vår livstid överlåta fastigheten utan samtycke av oss" "Gåvotagarna äger inte rätt att till utomstående överlåta sin andel av fastigheten utan att först erbjuda övriga delägare att förvärva andelen" Av våra föräldrar är det nu vår mamma som är i livet. Min fråga är: kan jag sälja min del av fastigheten till min syster utan att ha samtycke från vår mor? Hur ska man läsa första villkoret, är det att ingen av oss systrar får sälja vår del oavsett till vem?
Rådgivarens svar
2022-02-18
Tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen.
Jag kommer börja med att allmänt redogöra för överlåtelsevillkor och sedan gå in på vad som gäller i ditt fall. Att det rör sig om en fastighet gör jordabalkens (JB) regler tillämpliga.
Villkor för överlåtelse
Utgångspunkten är att man är bunden av de villkor som uppställts när man tar emot en gåva. Ett krav för överlåtelseförbudets giltighet är att det är intaget i gåvohandlingarna (4 kap 3 och 29 §§ JB).
För att kunna sätta villkor i ett gåvobrev åt sidan kan man vända sig till avtalslagen. Det uppställer dock krav på att gåvotagarens handlingsfrihet inskränks i allt för hög utsträckning (36 § avtalslagen). Utrymmet för att använda sig av den regeln är dock begränsat.
Tolka villkoren i gåvobrevet
För att tydliggöra vad som är meningen med villkoren som är uppställda i ert gåvobrev brukar man vända sig till gåvogivarens vilja. Om det är möjligt skulle alltså det bästa vara att fråga den förälder som är i livet. Jag förstår dock av din fråga att det kanske inte är ett alternativ eftersom det verkar som att du önskar sälja din del till din syster utan din mammas samtycke. Jag kommer därför gå in på de eventuella konsekvenser som kan uppstå ifall det visar sig att avtalet skulle tolkats som att det varit ett definitivt överlåtelseförbud under era föräldrars livstid.
Innebörden av om det är ett giltigt överlåtelseförbud
Om det finns ett giltigt överlåtelseförbud och du inte inhämtar det samtycke som krävs kan det utgöra ett lagfartshinder vilket innebär att lantmäteriet kan neka din syster att registreras som ensam ägare av fastigheten (20 kap 14 § JB).
Om det inte skulle föreligga hinder för registrering hos lantmäteriet kan konsekvenser av din försäljning till din syster endast uppstå om din mamma väljer att stämma dig i domstol.
Rekommendation
Jag rekommenderar dig i första hand, om det är möjligt, att fråga din mamma vad hon avsett med villkoren. Om det inte är möjligt bör det vara möjligt att sälja din del av fastigheten till din syster med hänvisning till tolkningen av formuleringen och i andra hand till att det kan anses oskäligt att du behöver behålla din andel under din mammas livstid. Det kan vara en idé att ringa lantmäteriet och undersöka om en överlåtelse kan begränsas utan samtycket.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.