Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Jag kommer nedan att gå igenom relevanta regler om överlåtelse och fel i fastighet i Jordabalken (JB) och sedan avsluta med en rekommendation utifrån din situation.

Överlåtelse av fast egendom

Av din fråga framgår att ni har sålt ett fritidshus. Jag utgår därför från att det är fråga om en fastighet, d.v.s ett hus med tillhörande mark/tomt. Då gäller reglerna i 4 kap JB. Vid försäljning av lös egendom (t.ex. en bostadsrätt eller ett hus på ofri grund, d.v.s om man bara äger huset men inte marken) gäller istället köplagen. 

Skador eller fel innan köparen har tillträtt

Enligt 4 kap 11 § JB ska säljaren stå för skador eller försämringar på fastigheten som uppkommer innan köparen har fått tillträde till fastigheten. I ett sådant fall får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet om skadan är av väsentligt betydelse. I ditt fall tolkar jag det som att köparna har fått problem ett antal veckor efter inflytt, och det verkar därför inte vara fråga om ett fel som uppstått innan tillträdet.

Undersökningsplikt och dolda fel

Om fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller vad köparen "med fog kunnat förutsätta" vid köpet (se 4 kap 19 § JB) har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller i vissa fall rätt att häva köpet (se 4 kap 12 § JB). Köparen kan också ha rätt till ersättning för skada om om felet eller förlusten beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren utfäst. 

Köparen har dock en relativt långtgående undersökningsplikt. Det innebär att köparen inte har rätt till ersättning för fel som denne borde ha upptäckt vid en normal undersökning av fastigheten enligt 4 kap 19 § andra stycket JB. Hur noggrann undersökning som kan krävas av köparen för att undersökningsplikten ska uppfyllas kan variera från fall till fall. Bedömningen utgår från vad som är nödvändigt att undersöka med hänsyn till fastighetens skick, normal beskaffenhet hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. En tumregel är att köparen bör undersöka allt som kan upptäckas med syn, lukt, hörsel och känsel utan att göra skada på fastigheten. Köparen kan också anlita en besiktningsman.

Köparen har med andra ord ansvar för fel som hade kunnat upptäckas vid en tillräckligt noggrann undersökning. Säljaren ansvarar bara för så kallade dolda fel, som inte kunnat upptäckas vid en sådan undersökning. Om köparen gjort en otillräcklig besiktning, eller ingen besiktning alls fast det borde ha gjorts, har denne inte möjlighet att åberopa fel som skulle ha upptäckts vid en tillräcklig besiktning.

Utfästelser från säljaren

Köparen bör kunna lita på säljarens uppgifter. Undersökningsplikten kan därför minska om säljaren utfäst att fastigheten är i gott skick eller har vissa egenskaper, t.ex. att det finns rinnande vatten, att det inte finns mögel, asbest eller liknande. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men bör upplysa köparen om man vet att något är felaktigt eller skadat i fastigheten. Om säljaren exempelvis lovar att huset har standard som permanentbostad bör köparen kunna utgå från att det stämmer. På samma sätt kan köparen inte utgå från att huset kan användas som permanentbostad om säljaren endast lovar att huset är anpassat för fritidsboende. Då bör köparen själv undersöka om huset kan bebos året om.

Sammanfattning och rekommendation

Att köparna inte har gjort någon besiktning alls i ert fall kan innebära att de inte har fullgjort sin undersökningsplikt. Som konstaterat kan dock undersökningsplikten se olika ut i olika fall och det är avgörande vad ni som säljare har utfäst, t.ex. om ni uttalat att huset kan användas som permanentboende eller inte. Det krävs en mer ingående bedömning av er situation för att avgöra om köparna har möjlighet att åberopa fel i just detta fall, men jag hoppas att mitt svar har givit lite klarhet! Om ni vill ha en mer ingående bedömning av vad som gäller i just ert fall rekommenderar jag att ni kontaktar en jurist hos oss på Familjens jurist för vidare rådgivning.