Bostad & Fastighet
Kan vi häva köpet om bostadsrätten visar sig vara mindre än avtalat?
Hej, vi har köpt en mindre nyproducerad lägenhet i en gammal befintlig förening i Göteborg. Det är källarutrymmen som görs om från förråd till lägenheter. I upplåtelseavtalet står det att lägenheten är 64,5 kvm (det står INTE ca 64,5 kvm) och kommer upplåtas den under första kvartalet 2023 till oss. Nu har vi fått meddelande om att en kontrollmätning av lägenheten har utförts av en oberoende firma och då är lägenheten endast 59,8 kvm. Alltså boytan är 7,5% mindre än vad som sägs i avtalet. Detta är mycket tråkigt och vi vill i första hand häva köpet då vi får en helt annan produkt än den vi trodde att vi köpte. I andra hand vill självklart få kompensation i form av ett lägre pris som minst motsvarar den mindre ytan samt sänkt avgift. Vilka möjligheter bedömer ni att vi har att få rätt i denna fråga?
Rådgivarens svar
2022-12-27
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga juristen med din fråga! Din fråga berör köp av bostadsrätt, vilket regleras av bostadsrättslagen och köplagen. Jag kommer inledningsvis förklara vad som gäller i allmänhet för att sedan redogöra för din situation och slutligen lämna en rekommendation.
Allmänt om köp av bostadsrätt
En viktig utgångspunkt är att bostadsrätter utgör lös egendom (till skillnad från fastigheter som utgör fast egendom och regleras av jordabalken). Köplagen är tillämplig vid köp av lös egendom (1 § köplagen), men får ge vika för bostadsrättslagen enligt principen lex specialis (speciallagstiftning har företräde).
Av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen framgår att vissa krav måste vara uppfyllda för att köp av bostadsrätt ska vara giltigt. Köpet ska upprättas skriftligen och skrivas under av både säljare och köpare. Köpehandlingen ska vidare innehålla uppgift om lägenheten som avses och uppgift om ett pris. Utöver dessa formkrav kan andra så kallade “svävarvillkor” införas i köpehandlingen. Dessa innebär att köpet är beroende av att villkoret uppfylls. Ett svävarvillkor, som också är ett formkrav, är att köparen måste bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen (6 kap. 5 § bostadsrättslagen). Ett annat vanligt svävarvillkor är att köparen ska bli beviljad lån av banken.
Uppfylls formkraven och svävarvillkoren föreligger ett bindande avtal mellan parterna.
Allmänt om undersökningsplikten
Utgångspunkten är att en bostadsrätt köps i befintligt skick. Det finns inga bestämmelser om vad som gäller vid fel i bostadsrätten i bostadsrättslagen, därför får man istället använda sig av reglerna i köplagen. Av 20 § köplagen framgår att köparen inte får åberopa fel denne borde ha upptäckt vid en undersökning. Köparen har vid köp av bostadsrätt alltså en långtgående undersökningsplikt. Sådan långtgående undersökningsplikt kan vara svårt att utföra själv och köparen kan behöva anlita en besiktningsman. Undersökningsplikten anses inte nödvändigtvis uppfylld endast för att en besiktning har gjorts. Säljaren ansvarar dock för garantier och utfästelser om bostadsrätten.
Allmänt om parternas prestationer och kontraktsbrott
Säljarens främsta prestation är tillhandahålla bostadsrätten i enlighet med avtalet och köparens främsta prestation är att betala det avtalade priset. Frångår någon av parterna sina prestationer föreligger kontraktsbrott.
Då bostadsrättslagen inte innefattar några regler om kontraktsbrott får man istället tillämpa köplagens regler.
Av 30 § köplagen framgår att köparen har rätt att kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd om varan är felaktig och det inte beror på köparen. För att kunna åberopa att varan är felaktig måste köparen enligt 32 § köplagen inom skälig tid efter det att denne borde märkt felet meddela säljaren om felet. Köparen måste reklamera inom två år från det att denne tagit emot varan.
Din situation
Den felaktiga uppgiften om boarean hade kunnat upptäckas om ni som köpare begärt en mätning före köpet, vilket torde ligga inom er undersökningsplikt. Eftersom det av köpehandlingen framgår att boarean är 64,5 kvm borde dock det räknas som en sådan garanti som säljaren ansvarar för och ni borde alltså kunna åberopa felet gentemot säljaren. Det skulle innebära att säljaren inte har tillhandahållit en bostadsrätt som motsvarar vad som avtalats och därmed gjort sig skyldig till kontraktsbrott. Varan kan då anses felaktig på det sätt som föreskrivs enligt 30 § köplagen och ni har rätt att häva köpet. Ni måste i enlighet med 32 § köplagen meddela säljaren om felet. Begreppet inom skälig tid uppställer dessvärre ingen tydlig tidsgräns.
Rekommendation
Era möjligheter till framgår beror på bland annat köpehandlingarna, men också vad som sagts i övrigt vid köptillfället. Det är därför svårt att säga vilken möjlighet ni har till framgång endast utifrån informationen i frågan. Jag rekommenderar att ni kontaktar en jurist och på så sätt bäst tillvarata era intressen. Vi på Familjens jurist hjälper er gärna, ni kan boka en tid här!
Hoppas du har fått svar på din fråga.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.