Hej och stort tack för att du valt att vända dig till Fråga Juristen med din fråga.

Allmänt om dolda fel

Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen (KöpL) och enligt KöpL 17§ ska lägenheten i fråga om art, kvalitet och andra egenskaper stämma överens med vad som följer av avtalet. Vid köp av bostadsrätt har köparen ett långtgående undersökningsansvar och bara ett sådant fel som existerade innan köpet men som inte vad möjligt att upptäcka vid en ordentlig besiktning kan åberopas i efterhand mot säljaren som ett dolt fel (KöpL 20§). Hänsyn tas vid bedömningen till vad köparen hade fog att förutsätta, dvs. vad köparen normalt kunnat förvänta sig i relation till fastighetens ålder, skick och pris.

Vad innefattar köparens undersökningsplikt?

Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Att köparens anses ha en mycket långtgående undersökningsplikt leder ofta till att många väljer att anlita en professionell besiktningsman. Har en besiktningsman anlitats och en avvikelse som inte finns med i besiktningsutlåtandet upptäcks ska den ses som ett dolt fel. Omfattningen av köparens undersökningsplikt beror också på de uppgifter som säljaren lämnat. Uppger säljaren att en renovering utförts fackmannamässigt är det att ses som en utfästelse angående bostadens skick som minskar köparens undersökningsplikt.

Konsekvenser av dolda fel

Köparen kan reklamera ett dolt fel senast två år efter tillträde till bostaden, men det är alltid bäst att reklamera så fort som möjligt eftersom reklamationen måste ske inom skälig tid från då felet upptäckts (KöpL 32§). Enligt KöpL 30§ kan ett dolt fel i en bostadsrätt leda till avhjälpande, prisavdrag eller hävning av köp, samt skadestånd. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet, dvs. åtgärdar felet, utan kostnad för köparen, om detta kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren (KöpL 34§ stycke 1). Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen får köparen kräva prisavdrag eller häva köpet (KöpL 37§ stycke 1). Köpet får hävas om felet är av väsentlig betydelse för köparen och säljaren insåg eller borde ha insett detta (KöpL 39§). Köparen har oftast även rätt till ersättning för skadan denne lider pga. felet (KöpL 40§). 

Sammanfattning och råd

Upptäcker du ett dolt fel efter det att du flyttat in i din nya bostadsrätt så kan det leda till att säljaren blir skyldig att avhjälpa, ge prisavdrag, häva köpet samt betala skadestånd. Säljaren ansvarar dock inte för sådana fel som du genom att anlita en besiktningsman eller genom att själv göra en noggrann undersökning skulle kunna ha upptäckt.

Vad som utgör ett dolt fel är ofta en komplicerad fråga och leder inte sällan till att en tvist uppstår. Skulle du i framtiden hamna i tvist så rekommenderar jag att du tar kontakt med någon av våra erfarna jurister på Familjens Jurist. Du kan boka en tid med en jurist över telefon eller besöka något av Familjens Jurists kontor. Länk till bokningen finns här.

Vänliga hälsningar
Isabelle Hepsever