Bostad & Fastighet
Köpa ut fru från hus under pågående äktenskap
Hej! Jag ska lösa ut min fru från vårat hus. Vi är fortfarande gifta har äktenskapförord och äger huset idag med 50% var. Vi har även ett skuldebrev då jag löste in vårat bolån som var kvar på totalt 978.868 kr. Hälften av det är alltså min frus del som vi har skrivit ett skuldebrev på utan ränta och amortering. Vi köpte huset för 1.170.000 kr och har fått huset värderat till 2.3 miljoner. Hur mycket ska jag lösa ut min fru med och hur går vi tillväga för att jag ska äga huset till 100% efter att jag löst ut henne. Vi kommer fortsätta vara gifta. Idags läget finns det inga lån på fastigheten. Skulle vara tacksam för hjälp kring detta hur jag räknar ut vad jag ska betala.
Rådgivarens svar
2021-11-19
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation.
Bodelning under äktenskap
När makar vill överlåta fast egendom inom äktenskapet är det vanligt att det görs genom bodelning. Detta regleras i äktenskapsbalken (ÄktB). Om makarna är överens, får de efter skriftlig anmälan till Skatteverket genomföra en bodelning under äktenskapet, ÄktB 9 kap. 1 § 2 st. Egendomen som fördelas genom bodelningen kan ingå även i en senare bodelning om makarna inte gör egendomen till enskild genom ett äktenskapsförord. För att fastställa bodelningen upprättas ett bodelningsavtal. Egendom som har gjorts till enskild genom äktenskapsförord, ska ingå i bodelning om makarna kommer överens om det vid bodelningen, ÄktB 10 kap. 4 §.
Husets värde i bodelningen
När ett hus ska ingå i bodelning måste ett värde för huset fastställas. Överlåtelse genom bodelning är skattefritt. Beskattningen sker först vid en senare försäljning. När fastigheter åsätts ett värde i bodelning brukar en latent skatt och fiktiva försäljningskostnader därför dras av. Den latenta skatten är ca 22 % av kapitalvinsten på bostaden om den hade sålts vid bodelningen. Kapitalvinsten är försäljningspriset minskat med (-) anskaffningsutgiften, eventuella förbättringsutgifter samt kostnader för försäljningen (till exempel mäklararvode), inkomstskattelagen 44 kap. 13 § och 14 §.
Skifteslikvid – vad den ena maken ska betala den andra
En bodelning genomförs genom att skulder först dras av från egendomen som ingår i bodelningen, ÄktB 11 kap. 2 §. I ert fall finns ett skuldebrev delvis kopplat till huset. Därför är det möjligt att denna summa ska dras av från husets värde. Därefter ska värdet på egendomen i bodelningen delas lika mellan makarna, ÄktB 11 kap. 3 §. Denna slutliga summa ska den ena maken betala den andra för att köpa ut denne.
Vanligt köp
Om ni inte vill genomföra en bodelning så kan ni göra ett vanligt köp där den ena parten köper ut den andra för hälften av marknadsvärdet. Då upprättas ett vanligt överlåtelseavtal. Formkraven för köp av fast egendom finns i jordabalken 4 kap. 1 §. Den som säljer sin del ska betala skatt på vinsten av denna försäljning.
Er situation
Jag kan tyvärr inte göra en mer exakt beräkning, eftersom jag inte känner till alla relevanta omständigheter. Situationen du beskriver innehåller även vissa aspekter som gör den särskilt komplicerad. För ytterligare vägledning rekommenderar jag därför att ni bokar tid med någon av våra jurister hos Familjens Jurist. På Familjens Jurists hemsida kan ni även upprätta ett bodelningsavtal enkelt och smidigt online.
Jag hoppas du känner att du har fått svar på din fråga! Uppkommer ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss på Fråga Juristen med en ny fråga.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.