Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med dina funderingar! Din fråga rör fel i fastighet vilket regleras i jordabalkens (JB) 4 kapitel, med kompletterande regler i plan- och bygglagen (PBL) rörande bygglov. Nedan kommer jag först allmänt redogöra för relevanta lagrum sedan tillämpa dessa på din situation.

Kan avsaknad av bygglov anses fel i fastighet?  

4:18 JB reglerar de fall då en myndighets beslut medför att en köpare inte har den rådighet som köparen kunnat förutsätta vid köpet. Sådana fall brukar kallas att fastigheten är behäftad med ett rådighetsfel och innebär att köparen inte kan använda fastigheten på det sätt som hen avsett. 

Det finns rättsfall som kan ge vägledning för vilka situationer som aktualiserar 4:18 JB så som NJA 1997 s 629. HD konstaterade i det rättsfallet att avsaknad av bygglov inte ensamt medför att 4:18 JB blir tillämplig. Det krävs även att det fattats ett myndighetsbeslut om rättelse så som ett rivningsföreläggande före eller kort efter köpet. Om ett rivningsföreläggande beslutas först senare kan inte 4:18 JB åberopas. 

Däremot kan köparen göra gällande prisavdrag med stöd av 11:64 PBL om en fastighet utan bygglov överlåtits. Om felet är av väsentlig betydelse kan även hävning bli aktuellt. Talan om hävning ska väckas inom ett år efter tillträdet, annars går talerätten förlorad (4:12 JB).Prisavdrag eller hävning blir dock inte aktuellt om säljaren har upplyst om avsaknaden av bygglov eller om köparen borde känt till avsaknaden.  

Omfattas bygglov av köparens undersökningsplikt? 

Huvudregeln är att bygglov inte omfattas av köparens undersökningsplikt. Det finns undantag så som om borde känt till felet. Exempelvis kan säljarens oförmåga att besvara frågan om bygglov finns leda till att köparen borde undersökt frågan vidare. 

Din situation

För att svara på din fråga om du har rätt till någon sorts ersättning för avsaknaden av bygglov är det korta svaret troligen ja. Eftersom det inte verkar som att det har meddelats något beslut rörande exempelvis rivningsföreläggande innan köpet är inte 4:18 JB aktuellt. Emellertid finns det fortfarande möjlighet att få prisavdrag genom 11:64 PBL som hänvisar till 4:12 JB, ifall det under senare tid kommer ett rivningsföreläggande. 

Om det aldrig kommer ett rivningsföreläggande kan du troligen åberopa köpekontraktet där det troligen står att alla bygglov som krävs finns. I så fall blir grunden för prisavdrag 4:19 JB som hänvisar till 4:12 JB. Prisavdraget beräknas som skillnaden mellan marknadsvärdet i avtalsenligt skick vid tillträdet och värdet i felaktigt skick (4:19c JB). Troligen skulle det prisavdrag täcka avgifterna för att ansöka om bygglov. 

Som jag tolkar din fråga verkar det potentiellt ha gått mer än ett år sedan köpet varför det troligen inte längre är aktuellt att häva köpet, då talan ska väckas inom 1 år från det att tillträde sker, om inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4:12 JB). En fordran för fel, så som prisavdrag, kan emellertid göras inom 10 år efter tillträde (4:19b JB). Dock måste köparen fortfarande reklamera till säljaren inom skälig tid efter att köparen märkt eller borde märkt felet (4:19a JB). Man kan alltså inte vänta med att reklamera bara för att preskriberingstiden är 10 år. 

Rekommendation

Då det inte verkar ha gått särskilt lång tid sen köpet är min rekommendation att reklamera köpet till säljaren skriftligt. Detta är viktigt då reklamationen måste ske inom skälig tid och är ett krav på att senare kunna få rätt till prisavdrag. Om din ansökan om ett retroaktivt bygglov inte beviljas är min rekommendation att tydligt upplysa en eventuell köpare om detta. 

Jag hoppas att detta svar har varit till hjälp! Om du har några fler frågor kan du boka tid med en av våra jurister med Familjen Jurist.