Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om reklamation vid fel i bostadsrätt. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i köplagen (KöpL), förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Allmän information

Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller.

Precis som du säger måste köparen reklamera inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet enligt 32 § KöpL. Om köparen inte reklamerar inom två år från det att varan (bostadsrätten) mottagits förloras rätten att åberopa felet, om inte annat följer av garanti eller liknande utfästelse. Det finns ingen definition vad "inom skälig tid" är, men bl.a. felets karaktär kan vara av betydelse vid bedömningen om vad som kan räknas som "inom skälig tid". Oavsett görs alltid bedömningen utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Gällande formuleringen av reklamationen finns det inga regler som redogör för hur den ska vara formulerad. Att vara tydlig vid alla typer av juridiska framställningar är dock viktigt. Några saker att tänka på vid formuleringen kan vara följande:

1. Adressera säljaren och se till att det är rätt mottagare när du skickar reklamationen.
2. Tydligt redogöra vad det rör och hänvisa till lägenheten och köpeavtalet. Tydliggör att det gäller reklamation, att det gäller lägenheten du köpt av säljaren, lägenhetsnummer, adress och vilken dag ni skrev avtalet
3. Felet: Vad är det för fel ni upptäckt? Beskriv tydligt felet, inte för allmänt, och bifoga exempelvis ett besiktningsprotokoll.
4. Håll det öppet om ifall du vill komma att komplettera reklamationen och att anspråken du framför redogörs när utredning är slutligen genomförd och du vet vad du behöver ersättning för/felets omfattning/vilken åtgärd ni kräver.
5. Mottagarbekräftelse: Be säljaren att bekräfta mottagande av reklamationen, så du vet att den kommit fram.
6. Underskriv reklamationen med ditt namn, datum och ort. Datum är särskilt av vikt för att visa när du skickat meddelandet.
7. Du skickar meddelandet med fördel per rekommenderat brev eller per e-post.

Din situation

Jag kommer nu att komma med förslag till reklamation till er:

"Till Säljare X

REKLAMATION AV KÖP

Härmed får vi/jag reklamera följande fel i bostadsrätt XXX på (adress) som vi/jag förvärvat av Er/Dig genom köpekontrakt daterat 2022-XX-XX med tillträdesdag 2022-09-01.

Felet:

(Beskriv felet... mer tydligt utifrån er situation) Felet består i att en stor mängd blåbetong upptäckts i väggarna efter planerad renovering. Mätvärdena av radon finns bilagt, som tagits med en korttidsmätning. (Bifoga eventuella utlåtanden, eller ex. korttidsmätningen)

Vi/jag anser att Du som säljare ansvarar för felet. Vi/jag avser att återkomma med ett specificerat anspråk när ytterligare utredning utförts.

Vi/jag får be dig bekräfta mottagandet av detta meddelande.

Vänliga hälsningar,

Ert namn

Er underskrift

Ort och datum"

Sammanfattning

När ni formulerar reklamationen är det av vikt att vara så tydlig som möjligt. Om ni sedan skickar brevet per post är det viktigt att ni tagit en kopia av brevet, som bevisar när ni skickat brevet. Om ni skickar via e-post står det när ni skickade mejlet.

Med det önskar jag er lycka till med er reklamation av köpet! Om fler frågor uppkommer är ni välkomna att höra av er till oss på Fråga Juristen igen, eller spara dem till mötet den 16 december.