Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga juristen med din fråga! Din fråga berör hyresrätt, vilket regleras av 12 kap jordabalken (hyreslagen). Jag kommer inledningsvis förklara vad som gäller i allmänhet för att sedan redogöra för ditt fall och slutligen lämna en rekommendation. 

Allmänt om hyresvärdens förpliktelser 

Om det rör sig om en brist som funnits redan vid tillträdet är det en så kallad ursprunglig brist. 12 kap. 9 § jordabalken föreskriver att lägenheten på tillträdesdagen ska vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet om inte bättre skick har avtalats. Regeln är tvingande, vilket innebär att det inte går att avtala om sämre skick. 

När lägenheten inte är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet kan hyresgästen enligt 12 kap. 11 § jordabalken begära någon av  följande:

• Uppsägning av hyresavtalet i förtid
• Nedsättning av hyran 
• Skadestånd 
• Rätt till självhjälp av bristen (på värdens bekostnad)
• Rikta fullgörelsetalan mot hyresvärden 

Hyresgästen måste först informera hyresvärden och ge denne en möjlighet att själv avhjälpa bristen innan sanktionerna blir tillgängliga. Nedsättning av hyra gäller för den tid då lägenheten är i bristfälligt skick. Rätten gäller oavsett om hyresgästen utnyttjar de övriga rättigheterna som gäller vid brister. Högsta domstolen har i NJA 1950 s. 131 uttalat att rätten till nedsättning av hyra är oberoende av om hyresvärden själv orsakat bristen eller inte. För att hyresgästen ska ha rätt till skadestånd krävs det att denne kan visa att brist förelegat och att skada uppkommit. 

Av 12 kap. 15 § jordabalken framgår hyresvärdens underhållsplikt. Hyresvärden har ett ansvar att med skäliga tidsmellanrum ombesörja lägenheten genom exempelvis målning, tapetsering och andra sedvanliga reparationer.

Ditt fall

Av din fråga framgår att problemet har funnits sedan du flyttade in, vilket innebär att det i sådana fall är en så kallad ursprunglig brist. Frågan blir istället om avloppslukt innebär att lägenheten avviker från sådant skick som enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbart för det avsedda ändamålet. Alltså om det utgör en sådan ursprunglig brist som gör att ovan nämnda sanktioner blir tillämpliga. 

För att lägenheten ska anses brukbar beaktas inte endast funktionsdugligheten utan även underhållsskicket. Exempelvis har Högsta domstolen i NJA 2016 s. 303 uttalat att brist förelegat när andelen radon i en hyreslägenhet översteg Socialstyrelsens riktvärde. Brukbarheten är beroende av vilket ändamål lägenheten upplåtits till. Kraven på en bostadslägenhet är högre än om lägenheten är uthyrd i syfte att verka som exempelvis ett garage.

Om avloppslukt faller inom begreppet ursprunglig brist är svårt att svara på. Det utgör en olägenhet för dig men det är inte klart om det gör lägenheten obrukbar för det avsedda ändamålet. Skulle avloppslukten på något sätt vara farlig eller påverka din fysiska hälsa är den dock att beakta som en brist. Den borde dock åtminstone falla inom underhållsplikten.

Rekommendation

Det finns en möjlighet att ansöka om ett så kallat upprustningsföreläggande hos hyresnämnden. Utöver att du själv får betala dina egna kostnader (ombudskostnader eller kostnader för förlorad arbetsinkomst) i samband med tvisten är det gratis att ta upp sitt mål i Hyresnämnden. Om du är medlem i hyresgästföreningen rekommenderar jag dig att vända dig dit. 

Om du har fler frågor eller behöver vidare rådgivning hjälper vi på Familjens jurist dig gärna! Hoppas du har fått svar på din fråga.