Bostad & Fastighet
Nyttan av att överföra äganderätt till bostadsrätt mellan makar
Hej. Jag köpte en lägenhet för gemensamt bruk för mig och min sambo 2017. Nu är vi gifta utan äktenskapsord eller tidigare samboavtal. Vi kan sambolagen och äktenskapsbalken. Min fru vill nu köpa in sig i lägenheten för att känna att hon bidrar med amortering, trots att vi förstår att hon oavsett har rätt till 50% vid eventuell separation. Då jag skattar utomlands och inte kan göra ränteavdrag tänker vi att det är smart att hon övertar lägenheten för att göra ränteavdrag. Hon har dock endast kreditnivå för att överta 50% av lånet. Jag avser sälja till inköpspris för att slippa skatt på vinst.
Fråga 1: Jag har sett par där övertagande part betalar eller skriver skuldebrev till säljande part på den summan som överstiger lånet Ex. Värde 4Mkr. 50% överlåtelse. Resterande lån 2.6 Mkr. Resterande summa 2Mkr minus 1.3Mkr = 700Tkr. Finns det någon riktig anledningen för skuldebrev om vi är gifta, min fru får ju oavsett 50% av all egendom vid eventuell separation?
Fråga 2: Om man bortser från skattemässiga fördelar, blir det egentligen inte samma sak att jag behåller 100% av lägenheten och att hon amorterar på lånet iom att vi är gifta? Jag förstår att det blir orättvist om vi vore sambos där lägenhet införskaffas innan gemensamt bruk.
Fråga 3: Då jag antar att det klokaste ekonomiskt är att överlåta 50% så behöver jag en mall för överlåtelse enligt (BRL). I 6 kap. 4 § . Kan ni ge en offert för detta? Stort tack P
Rådgivarens svar
2022-10-23
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår din fråga som följande:
Du äger en bostadsrätt och din maka vill bidra till betalningen på bostadsrätten så er plan är att överföra 50% av bostadsrätten till henne, så att ni dessutom kan utnyttja ränteavdragen. Din fråga är nu avseende effekten mellan makar på ett upplägg så som detta och liknande.
Denna fråga berör huvudsakligen familjerätt, men också skatterätt. Jag kommer därför främst att utgå ifrån äktenskapsbalken (1987:230), samt snabbt beröra inkomstskattelagen (1999:1229). Dessa förkortas, i ordning, till ÄktB och IL. Jag ska besvara dina frågor i ordning, men var för sig.
Skuldebrev
Skriver man skuldebrev mellan makar innebär det att ena maken har en fordring på den andra. Denna fordring är en tillgång (7 kapitlet 1 § ÄktB), och kommer att ingå i en eventuell bodelning (10 kapitlet 1 § ÄktB). Den andra makens skuld mot den första maken kommer då att avräknas från dennes giftorättsgods (11 kapitlet 2 § ÄktB). Det får till effekt att genom ett skuldebrev ökar man den ena makens bidrag till bodelningen, och minskar den andras. Innan en eventuell bodelning har den nu skuldsatta dock fört över egendom till maken som nu innehar skuldebrevet.
Är detta önskvärt kan man skriva skuldebrev mellan makarna, men är det något man vill undvika finns det mig veterligen ingen anledning att skriva ett skuldebrev makar emellan. Det är vanligare att man gör detta mellan sambos.
Amortera på annans lån eller sälja halva bostadsrätten
Vad avser att amortera på annans lån kan det läggas upp på olika vis. Man kan ge pengar till sin make att amortera med, eller så betalar man direkt till banken av på den skuld som den andra maken har. Det räknas i båda fall som en gåva.
Utöver ovan sagda kan sägas att det blir skillnad mellan att betala av på någon annans lån genom gåva, och att faktiskt äga 50% av bostadsrätten och lånen. Bostadsrätt och fastighet är oftast det mest värdefulla en person äger. Vid en skilsmässa ska makarnas egendom läggas ihop och delas på hälften mellan dem (11 kapitlet 3 § ÄktB). Det innebär att om en make äger bostadsrätten makarna bor i kommer sannolikt denna make att förlora mer i skilsmässan än makan som inte har något av lika stort värde.
Om makan dock innan har köpt halva bostadsrätten av maken och en skilsmässa sker efteråt minskar det risken för en stor förmögenhetsöverföring från maken som tidigare ägde 100% av bostadsrätten till makan som tidigare ägde 0% av bostadsrätten.
Offert för mall för överlåtelse
Jag kan tyvärr inte ge en offert då jag inte tillhör samma del av Familjens Jurist som de jurister som håller på med bostadsrättsjuridiken. Ni kan i stället ringa 0771 771 070 så ska de nog kunna hjälpa till. De har öppet måndag till fredag 08.00 - 17.00. Varken de eller juristen kan dock garantera ett exakt pris då den tjänst ni söker går på timpris. Priset kommer att bero helt på hur enkelt eller komplicerat ert ärende är.
Rekommendation
Jag vill först och främst säga att om du väljer att sälja 50% av bostadsrätten räcker det med att du säljer den till 50% av inköpspris + ett tillägg för mäklararvode då mäklararvodet kommer att räknas av på skatten på vinsten (44 kapitlet 13 § IL).
I övrigt skulle jag inte rekommendera ett skuldebrev då det inte ter sig som det mest ändamålsenliga att göra i ert fall. Överlåtelsen av bostadsrätten tycks vara det bästa alternativet. Jag vill dock säga att jag inte har full koll på er situation, så detta är endast en bedömning. Det är inte den enda bedömningen man kan göra, och det är inte omöjligt att jag skulle göra en annan bedömning om jag hade mer koll på er situation. Oavsett är det ett väldigt klokt beslut att utforma överlåtelsen med hjälp av Familjens Jurist.
Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
Kevin Torssell
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.