Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.

Vad händer om någon av er inte vill ha kvar huset?

Du har helt rätt i att om styvpappan inte vill ha kvar sin nyttjanderätt till huset så har ni rätt att sälja huset. Då finns det ju så att säga ingen konflikt. Om det däremot är så att du och din bror vill sälja, samtidigt som er styvfar vill bo kvar, så får ni antingen köpa ut honom ur huset eller sälja huset med förbehåll för hans nyttjanderätt. Enligt jordabalken är den som säljer en fastighet skyldig att meddela om nyttjanderätter.

Överlåtes fastighet, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes.

Om ni säljer fastigheten kommer alltså er styvfar att bo kvar på samma sätt, fast huset ägs av nya ägare. Detta kommer självklart att påverka priset på fastigheten, så det skulle kunna vara en god idé att köpa ut er styvfar, ifall ni på det sättet får en tillräckligt hög ersättning för huset.

Om ni inte meddelar köparen att det finns en nyttjanderätt, och nyttjanderätten inte heller är registrerad, och er styvfar därmed förlorar sin rätt, så blir ni ersättningsskyldiga.

Nyttjanderätt till en fastighet som säljs på exekutiv auktion

Om det inte finns tillräckligt med tillgångar i ett dödsbo för att betala dödsboets skulder så försätts dödsboet i konkurs. Då kommer huset att säljas på exekutiv auktion. Kortfattat och ytterst förenklat så skriver man då upp alla skulder i prioritetsordning. Försäljningsersättningen täcker då skulderna i den ordning i står listade. Om er styvfars nyttjanderätt hindrar någon med bättre rätt än honom från att få betalt (eftersom att hans nyttjanderätt drar ner priset) så får han inte bo kvar. Annars får han bo kvar. Får han inte bo kvar så har inte ni något ansvar för honom.

Betalning av driftskostnader

Som jag tolkar din fråga så har er styvfar hyresrätt till huset och inte arrende. Arrende är en rätt till mark, vilket inkluderar att sätta upp ett eget hus. Regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken, även kallat "hyreslagen". Om man inte betalar sin hyra, i din styvfars fall driftskostnaderna, inom en vecka efter förfallodagen, så kan hyresvärden säga upp en med omedelbar verkan.

Sammanfattning

Din styvfar har rätt att bo kvar om du och din bror säljer huset frivilligt. Ni måste också upplysa en eventuell köpare om detta. Det kan därför vara en god idé att lösa ut honom innan försäljning, för att på så sätt öka priset. Det kommer dock en mäklare att kunna hjälpa er med. Om ni däremot tvingas sälja huset på exekutiv auktion, till följd av en konkurs i dödsboet, så är det inte säkert att han får bo kvar. Oavsett vad så har inte ni några skyldigheter att ta hand om honom. Om styvfadern inte betalar det han ska så har han förverkat sin nyttjanderätt och ni kan då tvinga honom att flytta ut.

Jag hoppas att det var svar på dina frågor. Om det är något mer du undrar, eller om du har en helt annan fundering, så är du välkommen att ställa en ny fråga.

Med vänlig hälsning,
Helmer