Hej, tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan följer en generell redogörelse för regler som blir relevanta för situationen du beskriver, följt av en rekommendation. Jag kommer att hänvisa till paragrafer i lagen om samäganderätt i mitt svar.

Tillämplig lag

Om två eller flera personer är samfällt ägare av en fastighet blir lagen om samäganderätt tillämplig. Lagen är till för att lösa konflikter gällande samägandet, och utgångspunkten är att varje åtgärd kräver enighet mellan delägarna om inte någon av dem har tilldelats en särskild behörighet. Många bestämmelser i lagen går att avtala bort genom att skriva ett samäganderättsavtal. 

Regler i samäganderättslagen

Huvudregeln är enligt 2 § i den nyss nämnda lagen att varje förfogande av godset i dess helhet och varje vidtagen förvaltningsåtgärd förutsätter enighet mellan delägarna. “Förfogande” syftar på rättsliga dispositioner, som exempelvis försäljning, medan “förvaltning” mer syftar på åtgärder för exempelvis godsets bevarande. Ett undantag från kravet på enighet gäller dock när en åtgärd är brådskande och nödvändig för egendomens bevarande. Att kravet på enighet gäller vid förfogande av godset i dess helhet innebär att varje delägare har rätt att förfoga över sin andel i det samägda godset. 

Om det skulle vara så att delägarna inte är överens över vad som ska ske med fastigheten kan man som delägare enligt 6 § söka hos rätten om att det samägda godset för gemensam räkning ska utbjudas på offentlig auktion. Detta gäller inte om delägarna avtalat om ett försäljningsförbud. Förordnande om utbjudande på auktion ska inte meddelas om någon av delägarna visar synnerliga skäl för anstånd. Om en sådan auktion skulle bli aktuell är det en god man som ombesörjer auktionen. Denne fördelar köpeskillingen och utfärdar köpebrev för fastigheten (8 §). Rätten kan efter yrkande av en delägare bestämma ett lägsta pris för godset, (9 §). Utgångspunkten för det lägsta priset är att det ska motsvara taxeringsvärdet, men om utredningen ger stöd för att försäljningspriset kommer avvika från marknadsvärdet som taxeringen grundas på ska lägsta priset motsvara tre fjärdedelar av ett “försiktigt uppskattat försäljningspris” (se NJA 2012 s. 757). Om alla delägare är närvarande på auktionen kan de som huvudregel bestämma att anta eller förkasta ett bud om de är överens, men om de inte är ense gäller som utgångspunkt det högsta budet som antaget (12 §). Kostnaden för en sådan här auktion ska delägarna dela på utifrån sina lotter (15 §). 

Rekommendation 

Sammanfattningsvis är alltså en stor del av samäganderättslagen dispositiv vilket betyder att man kan avtala om annat än vad som står i lagen. En utgångspunkt är att delägarna ska vara överens om förfogande och förvaltande av fastigheten, men man får förfoga över sin egen del av det samägda godset. Enligt vad som står i lagen om samäganderätt har delägarna stor frihet att komma överens om en lösning man tycker är bra angående försäljning och budgivning. Skulle det inte gå att komma överens har man möjlighet att söka om att egendomen bjuds ut på offentlig auktion vilket jag beskrivit i svaret ovan. Det finns då möjlighet att yrka på ett lägsta pris. Något annat som är viktigt att tänka på vid försäljningen är att ett köpebrev måste upprättas vid försäljning av fastigheter. Vid upprättandet av ett sådant kan det vara bra att ta hjälp av en jurist så att allt blir rätt formulerat. Ovan har jag gått igenom vad som gäller generellt enligt lagen om samäganderätt, men min rekommendation är att ta kontakt med en jurist här hos Familjens jurist som kan titta närmare på just er situation för vidare rådgivning. 

Jag hoppas ändå att mitt svar kan vara till hjälp. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss.