Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår din situation som följande:

Ditt avtal med hyresvärden säger att en indexhöjning ska ske varje år av hyran, men hyresvärden har skickat hyresavier utan avtalad hyreshöjning. När hyresvärden väl upptäcker detta skickar hyresvärden en extra hyresavi där denne begär den överskjutande summan. Du undrar nu om detta är okej juridiskt.

Jag ska besvara frågan genom att kort förklara hur reglerna ser ut kring hyresbetalning, och sedan beskriva ett undantag till de reglerna.

Hyresreglering

Regler om hyra finns i 12 kapitlet jordabalken (1970:994). Enligt kapitlets 19 § ska hyran som huvudregel vara bestämd i hyresavtalet. Betalar man inte hyran som den förfaller finns risk att hyresrätten förverkas och man förlorar rätten till den (12 kapitlet 42 § 1 punkten jordabalken). Det som avtalats ska alltså gälla.

Undantag

Det finns ett fall där man inte nödvändigtvis behöver betala den på pappret avtalade hyran. Den Högsta domstolen i Sverige har i rättsfallet som heter NJA 2018 s. 171 bedömt en situation som på vissa sätt är lik din situation. Högsta domstolen har till uppgift att bedöma vad gällande rätt är i Sverige och deras utlåtanden ska följas. Vad de säger i ett rättsfall är därför av stort intresse.

I rättsfallet hade ett företag ett hyresavtal där en indexering av hyran skulle ske varje år, men denna indexering gjordes av olika anledningar inte. Högsta domstolen sade då att om en avtalspart inte gör sin rätt enligt avtalet gällande under en lång tid så kan den rätten anses eftergiven för gången tid, men endast under vissa förutsättningar. Det innebar att hyresvärden i det fallet inte retroaktivt kunde begära den hyra hyresvärden underlåtit att begära under en lång tid.

I rättsfallet hade inte hyran begärts under en period av fem år, precis som i ditt fall. Dock finns det mångtalet andra omständigheter i det rättsfallet som är av vikt vid en bedömning om man behöver betala eller inte.

Rekommendation

Detta är en väldigt komplicerad fråga, och den information jag har om ditt fall är inte tillräcklig för att jag ska kunna göra en klar bedömning av om du omfattas av undantaget eller inte. Utgångspunkten är att hyresvärden får begära det som står i avtalet, men rättsfallet jag beskrivit ovan ger som sagt ett undantag.

Min rekommendation är att du bokar tid med en jurist på Familjens Jurist för att få en allsidig bedömning av ditt fall. Vår jurist kan då ställa de nödvändiga frågor för att kunna ge ett mer bestämt uttalande än jag kan.

Länk till bokning av en jurist hos Familjens Jurist hittar du här.

Hoppas att du känner att du har fått svar på alla dina frågor. Lycka till!

Med vänlig hälsning,

Kevin Torssell