Hej,

Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

Allmän redogörelse

Med samfällighet avses enligt 1 kap. 3 § fastighetsbildningslagen (FBL) mark som tillhör flera fastigheter gemensamt. Delaktighet i en samfällighet tillkommer i princip fastigheter, inte enskilda personer. Enligt 4 § lag om förvaltning av samfälligheter förvaltas samfälligheten antingen direkt av delägarna (s.k. delägarförvaltning) eller va en särskilt bildad samfällighetsförening (s.k. föreningsförvaltning).

Delägarförvaltning innebär att delägarna direkt, utan att använda sig av en särskild organisation, förvaltar samfälligheten. Föreningsförvaltning innebär att en juridisk person, bildad av delägarna, har hand om förvaltningen. Ytterligare förvaltningsformer utöver dessa är inte tillåtna. Vid delägarförvaltning så beslutar delägarna, enligt 6 § lag om förvaltning av samfälligheter, gemensamt. Kan delägarna inte enas i fråga om en viss åtgärd så ska, om någon av delägarna begär det, Lantmäteriet hålla sammanträde med delägarna för att avgöra frågan eller anordna föreningsförvaltning.

En samfällighetsförvaltning har till ändamål att förvalta den samfällighet för vilken den har bildats, se 18 § lag om förvaltning av samfälligheter. Samfällighetsföreningen får ej driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten ska tillgodose. Frågor som inte avser förvaltningen faller utanför samfällighetsföreningens kompetensområde. Avgörande för om en viss åtgärd ska anses falla inom samfällighetsföreningens kompetensområde är om åtgärd faller inom ramen för samfällighetens ändamål. Inom kompetensområdet ingår alla åtgärder som kan hänföras till utförande och drift av anläggningen. Också förnyelse av tekniska anordningar som ingår i anläggningen hör hit. Tekniska anordningar som ingår i en gemensamhetsanläggning måste förr eller senare förnyas. Om en anläggning förvaltas av en samfällighetsförening är det föreningens beslutande organ som har att bestämma när och i vilken omfattning detta bör ske. Utanför kompetensen faller åtgärder som medför att det blir fråga om en anläggning av annan art. Enligt 19 § lag om förvaltning av samfälligheter så ska föreningen vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems särskilda intressen ska även beaktas i skälig omfattning. När ett beslut fattas får en avvägning göras mellan gemensamma och enskilda intressen, detta gäller både för delägarförvaltning och föreningsförvaltning se 15 respektive 19 §§ lag om förvaltning av samfälligheter. Är olägenheten för en enskild avsevärd bör det anses att den enskildes intressen inte beaktas i skälig omfattning. Beslutet bör då undanröjas.

Medlemmar i en samfällighet kan klandra beslut enligt 15 § respektive 23 § lag om förvaltning av samfälligheter beroende på om det är fråga om en delägarförvaltning eller en föreningsförvaltning. Vid en sådan klandertalan ska det gemensamma intresset vägas mot den enskildes intresse vid frågan om beslutets giltighet.

Föreningen antar stadgar och utser en styrelse som ansvarar för den löpande förvaltningen och som ska verkställa de beslut som fattas på föreningsstämman.Styrelsen i en samfällighet handhar föreningens angelägenheter i enlighet med lag om förvaltning av samfälligheter, stadgarna och föreningsstämmobeslut i den mån detta beslut ej strider mot lag om förvaltning av samfälligheter eller mot stadgarna, se 35 § lag om förvaltning av samfälligheter. Styrelsen är alltså bunden av stadgarna vid dess beslutsfattande. Styrelsen ska utgöra sitt arbete enligt den budget och de riktlinjer som fastställs på föreningsstämman. En god rekommendation är därmed att läsa i stadgarna vad styrelsen kan och får fatta beslut om.

Medlemmars rätt att delta i skötseln av föreningens angelägenheter utövas på föreningsstämman, se 47 § lag om förvaltning av samfälligheter.

I 53 § lag om förvaltning av samfälligheter regleras möjligheten att som medlem i en samfällighet klandra ett beslut som är fattat på en föreningsstämma. Medlemmen kan klandra ett sådant beslut genom att väcka talan mot föreningen hos mark- och miljödomstolen. En talan som grundas på att ett beslut ej har tillkommit i behörig ordning (exv. att kallelse inte har skett på ett korrekt sätt eller att stämman har hanterat ett ärende som inte angetts i kallelsen) eller att beslutet kränker en medlems rätt ska talan väckas inom fyra veckor från beslutets dag.

Sammanfattning och handlingsplan

Åtgärderna som vidtas i en samfällighet får alltså inte strida mot föreningens ändamål eller vara främmande för det ändamål som föreningen ska tillgodose. Att byta TV-leverantör, samt kräva att medlemmarna ska ansluta sig denna kan ses som en teknisk utveckling om föreningen sedan tidigare, enligt stadgarna, förvaltade denna anläggning. En förnyelse av en anläggning för TV innebär inte att det blir en anläggning av annan art. En sådan fråga kan fattas av föreningens beslutande organ. Detta framgår av praxis, se NJA 1989 s. 291. En teknisk anordning kan användas för både TV och internet. Dessa tjänster kan då tillhandahållas gemensamt. Men beslutet av föreningen måste fortfarande vara förenligt med ändamålet för samfälligheten. Det är möjligt att i avtal skilja på tjänsterna TV och internet. Om detta har varit fallet tidigare bör ett beslut att även tillhandahålla internet inte anses förenligt med föreningens ändamål för att förvalta en anläggning för TV. Detta framgår av Mark- och miljööverdomstolens dom 2013-05-06, mål nr. F 6837-12.

Beroende på om det är fråga om delägarförvaltning eller föreningsförvaltning, eller om beslutet fattades av styrelsen eller av föreningsstämman ser möjligheterna att påtala beslutet och eventuellt överklaga beslutet olika ut. En god rekommendation är att läsa stadgarna för samfälligheten för att se om styrelsen hade kompetens att fatta detta beslut.

Vid längre svar skriv gärna en sammanfattning. Ha alltid med en handlingsplan och rekommendation där du återkopplar till frågan och ger kunden hjälp med vad denne kan göra för att lösa sin situation/problem. Rekommendera en av våra betaltjänster om lämpligt.

Är ni i behov av ytterligare hjälp är ni varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister på Familjens Jurist.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

Vänliga hälsningar,
Sofia