Bostad & Fastighet
Ska hyresgästen ersätta skada i villan?
En hyresgäst hyr en villa. Vi har byggt och bott i villan tidigare. Hyresgästen misskötte ideligen hyresbetalningen. För att bli av med hyresgästen bestämde vi oss för att sälja fastigheten. Hyresgästen blev arg och ledsen om vartannat när vi sa upp henne. I hyreskontraktet står det att hyresgästen ansvarar för och bekostar smärre reparationer av villan. Har hyresgästen upplysningsplikt till hyresvärden om hyresgästen inte vill eller anser sig behöva laga något som behöver lagas. Tex en vattenledning som börjar droppa strax under diskbänks hoarna (i skåpet under) detta har skett och blivit en stor vattenskada utan att vi vetat något. Golvet har rivits i flera etapper och nu står en fläkt/avfuktare där i minst 3-4 veckor Kan hyresgästen strunta i att upplysa oss om att spisfläkten gått sönder och fortsätta att laga mat utan fläkt. Vi misstänker att hon inte velat ha in oss i huset då hon haft ett flertal katter och hundar som kissat och bajsat inne. Detta har städfirman dokumenterat. Hyresgästen hade beställt en avflyttningsstädning men det var det värsta saneringsobjekt som städfirman varit med om under sina 12 år och hann därför inte städa klart trots att dom arbetet 8 tim mer som dom inte fått betalt för. Som påföljd har vi fått en lukt i hela huset. Två furugolv måste slipas om ev måste ett bytas ut likaså mattor. En maskin måste installeras för att döda bakterier. Det finns mer. Detta har försenat försäljningen av huset dessutom till en sämre tid på året. Har hyresgästen någon upplysningsplikt till oss?
Rådgivarens svar
2021-09-26
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!
Jag förstår det som att frågan handlar om hyresgästens skyldigheter och kommer därför att redogöra för tillämpliga bestämmelser i lagen och avsluta med en rekommendation.
Privatuthyrningslagen och hyreslagen
Bestämmelser om uthyrning av egen bostad, exempelvis bostadsrätt eller hus, finns i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Privatuthyrningslagen är kortfattade kompletteras av bestämmelser i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) (1 § 2 st. privatuthyrningslagen).
Hyresgästens skyldigheter
Hyresgästen har en plikt att vårda lägenheten under hyrestiden enligt 24 § hyreslagen. Vårdnadsplikten innebär bland annat att hyresgästen ska ersätta skador som uppkommer av att hyresgästen betett sig vårdslöst. En vårdslös skada kan exempelvis vara sprickor i toalettsitsen eller en sönderslagen glasruta.
Skador som utgör normalt slitage av lägenheten ska inte ersättas av hyresgästen. Vad normalt slitage är blir en bedömningsfråga i det enskilda fallet, men enligt praxis kan normalt slitage exempelvis vara små repor i golv efter möbler och hål i väggar efter tavlor. Tanken är alltså att lägenheten ska vara i samma skick som vid hyresgästens inflytt, med undantag för normalt slitage av lägenheten.
Om hyresvärden kräver ersättning för skada som hyresgästen orsakat har hyresvärden bevisbördan för att skadan uppstått under hyrestiden (se rättsfallet NJA 1987 s. 668).
Hyresgästens meddelandeplikt
I hyresgästens vårdplikt ingår även att hen ska informera hyresgästen om det uppstår en allvarlig skada i bostaden som måste åtgärdas (24 § 2 st. hyreslagen). Ett exempel på en sådan skada är en läcka i en vattenledning. Det görs en objektiv bedömning av om hyresgästen har haft möjlighet att upptäcka skadan, vilket innebär att man bedömer om den har varit upptäckbar för en normalt aktsam person. Om hyresgästen brister i att upplysa hyresvärden kan hen bli ersättningsskyldig för att åtgärda skadorna (se Svea hovrätts avgörande, avd. 13, dom den 20 december 2007 i T 9744/06).
Sammanfattning och din situation
Som jag förstår det hyr ni ut er villa i egenskap av privatpersoner, varför bestämmelserna i privatuthyrningslagen ska tillämpas. Denna reglerar inte hyresgästens skyldigheter utan dessa finns i hyreslagen.
Enligt 24 § hyreslagen har hyresgästen ett flertal skyldigheter relaterade till att ta hand om bostaden. En av dessa är att vårda den under hyrestiden. Uppkommer skada utöver normalt slitage ska hyresgästen ersätta hyresvärden för skadan. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att skadan har orsakats av hyresgästen.
Om det uppkommer allvarlig skada som behöver åtgärdas ska hyresgästen meddela hyresvärden om skadan. I ditt fall kan det bli aktuellt eftersom er hyresgäst inte meddelade er om vattenskadan. Även om hyresgästen inte upptäckte skadan så görs en bedömning av om en normalt aktsam person skulle upptäckt skadan. Om hyresgästen inte har informerat om skadan och den har orsakat skada så kan hen bli ersättningsskyldig för åtgärdande av den. Detsamma gäller troligtvis gällande fläkten om matoset orsakat skada i bostaden. Skador som däremot uppkommit av vid normalt bruk av bostaden och därmed anses vara normalt slitage ska hyresgästen inte stå för.
Jag hoppas att du fick vägledning av svaret ovan. Min avslutande rekommendation är att ni försöker samtala med hyresgästen om vad denne bör betala för ersättning i och med de uppkomna åtgärderna. Om ni inte kommer överens eller behöver vägledning i ärendet är det klokt att ta kontakt med en jurist för att få hjälp i ärendet. På Familjens Jurist finns många erfarna och kunniga jurister, läs mer om våra tjänster och hur man bokar tid här.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.