Hej! Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.

Fel i fastigheter
I 4 kap. 19 § st. 1 jordabalken (JB) stadgas att en köpare har rätt till prisavdrag eller hävning om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Ett fel kan också ge köparen rätt till skadestånd, om felet beror på försummelse eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren utlovat.

Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt
En köpare har en långtgående undersökningsplikt vid köp av fast egendom. Köparen får enligt 4 kap. 19 § st. 2 JB inte åberopa avvikelser som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Regeln innebär att köparen ansvarar för fel som hade kunnat upptäckas vid en undersökning, genomförd av en tillräckligt kunnig person.

Det finns vissa saker som kan påverka köparens undersökningsplikt. Om säljaren exempelvis lämnar lugnande besked eller utlovar något kan det innebära att köparens undersökningsplikt minskar. Undersökningsplikten kan dessutom bortfalla om säljaren medveten undanhåller information om fastigheten – i ett fall från Högsta domstolen hade en säljare inte upplyst köparen om förekomsten av en högljudd motocrossbana i närheten av fastigheten. Köparen hade till följd av detta rätt att åberopa felet, trots att denne borde ha upptäckt det.

En köpare som vill åberopa ett fel måste reklamera till säljaren inom skälig tid från det att köparen upptäckt felet.

Råd och rekommendation
För att det ska vara fråga om ett fel ska fastigheten avvika från vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet. Fråga är om denna förutsättning är uppfylld i ditt fall. Att det byggs hyreshus i närheten kan å ena sidan anses vara något en köpare med fog måste kunna förutsätta. Bostadsföretaget har innan byggandet ansökt om bygglov, och innan ett sådant beviljas ska berörda få tillfälle att yttra sig. I detta fall finns det inget som talar för att du bedömts vara en sådan person som berörts av bygglovet, varför det är möjligt att det inte är fråga om ett fel. Å andra sidan talar faktumet att kommunen sa att tomterna framför skulle användas för enfamiljshus att det faktiskt är fråga om ett fel.

Vidare krävs att du som köpare har fullgjort din undersökningsplikt. Enligt min mening har du, på grund av kommunens utfästelse om att endast enfamiljshus skulle byggas, haft begränsad undersökningsplikt och inte haft möjlighet att upptäcka byggplanerna. Det kan dock vara så att försäljningen av tomterna till företaget, och de därefter uppkomna byggplanerna, inte har varit något som kommunen visste om när du köpte din tomt. I sådant fall är det naturligt att säljaren inte har varit skyldig att upplysa dig om dessa omständigheter. Inte heller är det fråga om ett fel i jordabalkens mening, eftersom felet då inte existerade vid köpet.

Om det är fråga om ett fel kan du begära skadestånd om felet berott på försummelse eller om fastigheten inte stämmer överens med vad kommunen utlovat. Detta är ofta en bevisfråga – om du kan visa att kommunen har lovat att det ska byggas enfamiljshus på tomterna kan kommunen bli skadeståndsskyldig.

För din begäran om skadestånd eller prisavdrag bör du främst vända dig till kommunen med en reklamation så snart som möjligt. Om frågan inte löser sig, och du har reklamerat inom skälig tid, kan du lämna in en stämningsansökan till tingsrätten.

Hoppas du fått svar på din fråga! Är du i behov av ytterligare hjälp är du varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister på Familjens Jurist.

Med vänliga hälsningar,

Olivia Onwuta