Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Eftersom du verkar vara införstådd med vilken lag som blir tillämplig när, kommer jag endast att presentera skillnaderna för hyresvärden och hyresgästen vid respektive lags tillämplighet. Jag kommer att utgå från privatuthyrningslagen och 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen, vid mitt svar. Avslutningsvis följer en sammanfattning där jag tar upp för- och nackdelar med respektive lags tillämpning. 

Skillnad i besittningsskyddet

Den kanske största och mest betydande skillnaden mellan privatuthyrningslagen och hyreslagen är att hyreslagen föreskriver ett så kallat besittningsskydd för hyresgästen, 12 kap. 46 § JB. Besittningsskyddet innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten om inte hyresvärden kan visa en så kallad besittningsbrytande grund.

Om privatuthyrningslagen gäller saknar hyresgästen detta besittningsskydd. Hyresvärden kan då säga upp hyresgästen med vilken anledning som helst eller helt utan anledning. Det är då tre månaders uppsägningstid som gäller, alternativt den längre som man har avtalat. 

Skillnad på tidsbestämda kontrakt

I hyreslagen finns det bestämmelser om när ett hyresavtal på bestämd tid anses förlängt på obestämd tid, 12 kap. 3 § 3 st. Detta kan bli fallet om det i kontraktet inte finns bestämmelser om vad som gäller vid utebliven uppsägning eller om hyresvärden inte anmodar hyresgästen att flytta. Motsvarande bestämmelser saknas i privatuthyrningslagen.

Skillnader vad gäller hyran

Enligt lagstiftningen i hyreslagen gäller sedan länge att hyran bestäms enligt bruksvärdesprincipen, se 12 kap. 55 § JB. Detta innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än hyran för lägenheter med samma bruksvärde. När man ska hitta en till bruksvärdet likadan lägenhet får man undersöka lägenhetens beskaffenhet, såsom storlek, modernitet och planlösning, lägenhetens förmåner, såsom hiss, förvaringsutrymmen etc. samt övriga faktorer, såsom husets närhet till allmänna kommunikationer. När man har hittat en likvärdiga lägenhet får inte hyran, som sagt, påtagligt överstiga den till bruksvärdet likvärdiga.

När hyran ska bestämmas till en skälig nivå enligt privatuthyrningslagen 4 §. Enligt den bestämmelsen får inte hyran påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftkostnaden för bostaden. Med kapitalkostnaden avses en årlig avkastningsränta på ca 3 % av bostadens marknadsvärde. Med driftkostnad avses kostnad till exempelvis bostadsrättsföreningen eller kostnader för el, vatten och bredband.

En ytterligare skillnad vad gäller hyran är att du som hyresvärd inte kan bli återbetalningsskyldig om du har tagit ut en oskäligt hög hyra. Detta gäller endast om privatuthyrningslagen är tillämplig. Om hyreslagen är tillämplig kan en hyresgäst få tillbaka betald överhyra, se 12 kap. 55 e § JB. 

Sammanfattning

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att det finns flera skillnader mellan privatuthyrningslagen och den "vanliga" hyreslagen. De viktigaste skillnaderna har jag presenterat ovan och gäller främst besittningsskyddet för hyresgästen och skillnader vid bedömning av vad som utgör skälig hyra.

Privatuthyrningslagen har flera fördelar från hyresvärdens perspektiv. Ett syfte med den är att göra det enklare för just privatpersoner att hyra ut. Mot bakgrund av detta finns fördelarna att man kan säga upp sin hyresgäst med tre månader, eller längre avtalad uppsägningstid, utan någon besittningsbrytande grund. Det går i många fall även att ta ut en högre hyra än man hade kunnat tagit ut enligt bruksvärdesprincipen. 

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Om du har någon ytterligare fråga eller fundering är du varmt välkommen att ställa en ny.