Hej och tack för att du har vänt dig till oss med din fråga, och vad tråkigt att det blev fel med golvet. Nedan redogörs för vad en hyresgäst behöver acceptera när det kommer till frågan om hyreslägenhetens skick under hyrestiden. Regler som reglerar hyresrätt (nyttjanderätt i fast egendom) finns i 12 kap. jordabalken (1971:994). Dessa kan inte avtalas bort till din (hyresgästens) nackdel. Det betyder att hyresvärden inte med giltig verkan kan inskränka reglerna genom att införa andra regler som är sämre för hyresgästen, men att det går att göra om de nya reglerna skulle vara till hyresgästens fördel.

Svackan i golvet är att anse som en skada som uppkommit i samband med ett stambyte (underhåll). Hyresvärden ska hålla lägenheten i gott skick innan och under hyrestiden. Om det föreligger en skada där hyresgästen har rätt att begära att lägenheten är i bättre skick än det aktuella så uppkommer vissa rättigheter för hyresgästen. Det saknar betydelse om hyresvärden har varit oaktsam eller orsakat bristen.

Vad krävs för att det ska föreligga en brist i form av en skada?

Huvudregeln är att skadan gör att lägenheten inte är i fullt brukbart skick. Hur pass omfattande skadan ska vara för att lägenheten ska anses som inte fullt brukbar avgörs med stöd av hyresavtalet. Den ska utgöra ett hinder i nyttjanderätten. Om hyresavtalet inte ger någon direkt ledning avseende lägenhetens brukbarhet så får man vända sig till den allmänna uppfattningen på orten. Med detta avses en allmän norm avseende vilket skick som hyresgästen har rätt att begära hos en bostadslägenhet. Exempel på brister som hyresgästen har ansetts inte behöva tåla är dålig funktionalitet eller undermålig standard hos lägenheten. Detta omfattar bland annat vattenbrist, dålig lukt, omfattande avflagningar och i övrigt dåligt ytskikt i lägenheten, och fukt. Visst slitage och annan försämring vad gäller lägenhetens skick är däremot något som hyresgästen behöver tåla. 

Är svackan i golvet en brist?

Med det sagda får sägas att det beror på hur pass stor svackan är och om den påverkar nyttjandet av lägenheten. Om svackans påverkan är av i huvudsak estetisk eller visuell karaktär (det vill säga att den är ”ful”, eller ”störande”) så är den förmodligen inte att anse som en brist. Om den hindrar utövandet i nyttjanderätten, till exempel att det inte är möjligt att ha ett bord på golvet med anledning av svackan så når den eventuellt upp till vad som kan anses vara en brist. Av de presenterade förutsättningarna framgår att det rör sig om en svacka mellan hall och kök. Hur stor svackan är, eller om den hindrar tillbakasättandet av eventuella möbler framgår inte. Det är därför inte med säkerhet möjligt att avgöra frågan om ifall det rör sig om en brist eller inte. 

Vad kan hyresgästen göra?

Om man som hyresgäst tycker att hyresvärden inte håller lägenheten i gott skick, eller om man anser att det föreligger en brist hos lägenheten, så bör man för det första vända sig till hyresvärden och tala om detta, samt begära att hyresvärden rättar till bristen. Om denne inte rättar till bristen så kan man ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Hyresgästen ska visa varför det förekommer en brist i lägenheten på ett sätt som förhindrar ett fullgott nyttjande av lägenheten för det avsedda ändamålet(bär bevisbördan). Hyresgästen kan ha rätt att själv avhjälpa bristen (åtgärda skadan) på hyresvärdens bekostnad. Man kan också ges rätt till viss hyresnedsättning med grund i bristen. För att gå vidare med just ditt fall så kan du kontakta hyresnämnden, antingen i fråga om ansökan om åtgärdsföreläggande, eller ifall du har någon övrig fråga i anslutning till frågan om godtagbart skick hos en bostadslägenhet. Kontaktuppgifter till hyresnämnden kan du hitta här. 

Med vänlig hälsning,

Adam Ask