Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!

Nedan följer en redogörelse för vad som gäller och några råd anpassade till din situation. Regler som är relevanta för din fråga finns i äktenskapsbalken (ÄktB) och samäganderättslagen (SamL).

Viktigt att göra en bodelning

Det framgår inte av informationen i din fråga om du och din ex-man har genomfört en bodelning ännu. Till att börja med vill jag därför peka på hur viktigt det är att göra en bodelning när ett äktenskap tar slut, helst så snart som möjligt. Det många inte tänker på är att en ex-make kan komma och kräva en bodelning många år efter att en skilsmässa gått igenom. Av den anledningen är det också viktigt att upprätta ett bodelningsavtal, så att det faktiskt går att bevisa att en bodelning ägt rum.

En bodelning syftar till att dela upp makarnas egendom mellan dem. Den egendom som ska ingå i en bodelning är giftorättsgods, d.v.s. all egendom som inte är enskild egendom enligt villkor i äktenskapsförord, testamente eller gåvobrev. Huvudregeln är att båda personerna har rätt till halva nettovärdet av giftorättsgodset. Om makarna är överens om hur fördelningen ska se ut, är det fullt möjligt att göra avsteg från vad som föreskrivs i lagregler. Regler om bodelning finns framför allt i 9-13 kap. ÄktB.

Samägande av bostadsrätt

Samäganderättslagen är dispositiv, vilket innebär att den går att avtala bort. Genom ett så kallat samäganderättsavtal är det möjligt att själva bestämma exempelvis hur försäljning av fastigheten får ske. I mitt svar kommer jag att utgå från att något samäganderättsavtal inte har upprättats i ert fall och att bestämmelserna i samäganderättslagen därför ska tillämpas. När flera tillsammans äger en bostadsrätt krävs att samtliga delägare godkänner förfoganden som rör bostadsrätten. Delägarna måste till exempel vara eniga för att en försäljning ska få genomföras. Kravet på enighet framgår av 2 § SamL.

Tvångsförsäljning på offentlig auktion

I 6 § SamL finns en undantagsregel som innebär att en delägare hos tingsrätten kan ansöka om att samägd egendom ska bjudas ut på offentlig auktion. En delägare som önskar få till en sådan tvångsförsäljning behöver inte ange någon särskild anledning därtill. Annan delägare kan, för att försöka skjuta upp försäljningen, göra gällande att synnerliga skäl mot försäljning finns.

Synnerliga skäl är ett högt ställt krav. Exempel på synnerliga skäl är att försäljningen förväntas bli förlustbringande på grund av en pågående lågkonjunktur. Även sociala aspekter kan utgöra synnerliga skäl för att skjuta upp en försäljning, men det är ovanligt. Det finns några rättsfall från högsta domstolen som handlar om när synnerliga skäl mot försäljning kan anses föreligga. I rättsfallet NJA 1979 s. 562 menade högsta domstolen att det inte utgjorde synnerliga skäl för anstånd att en son kunde fara illa av att behöva flytta till en ny bostad och byta skola.

När en ansökan om tvångsförsäljning har godkänts utses en god man som får i uppdrag att sköta de praktiska bitarna kopplade till auktionen. Den gode mannen ansvarar bland annat för att fastställa försäljningsvillkoren och fördela köpeskillingen. De kostnader som uppstår i samband med auktionen betalas av samtliga delägare i förhållande till deras andelar i fastigheten.

Rätten att begära ett minimipris

Vid en tvångsförsäljning har delägare rätt att begära att tingsrätten ska fastställa ett lägsta pris för vilket bostadsrätten får säljas. Blir bostadsrätten inte såld för det priset eller mer blir försäljningen inte av. Denna regel finns i 9 § SamL. Regeln om minimipris är ett skydd mot att försäljning sker till ett orimligt lågt pris. Det lägsta priset får dock inte sättas så högt att det i praktiken hindrar eller påtagligt försvårar en försäljning. Det betyder att minimipriset måste sättas under det beräknade försäljningspriset.

Sammanfattning

Din situation utgör troligtvis inte synnerliga skäl i lagens mening, såvida det inte finns omständigheter jag inte känner till. Min bedömning är därför att din ex-make kan få till stånd en tvångsförsäljning trots att det skulle innebära problem för dig och barnen att sälja till underpris. Om din ex-make ansöker om tvångsförsäljning så kom ihåg att du har rätt att begära ett minimipris som jag förklarat ovan.

Rekommendation

Till att börja med råder jag dig att försöka samtala med din ex-make igen och se om ni kan komma överens. Förklara för honom de ekonomiska nackdelar som en tvångsförsäljning på offentlig auktion innebär. Om ni har svårt att samarbeta kring en försäljning på öppna marknaden så kanske ni kan ta hjälp av en jurist, så att båda vet att allt går rätt till. Om din ex-make inte är villig att försöka lösa situationen tillsammans med dig, så råder jag dig att boka tid med en av våra erfarna jurister på Familjens Jurist på egen hand. Våra jurister kan hjälpa dig att tillvarata dina och barnens intressen i denna situation.

Om ni inte har gjort en bodelning ännu så råder jag dig dessutom att ta tag i det direkt och även i den delen är det klokt att ta hjälp av en kunnig jurist. Du kan antingen boka ett möte med en av våra jurister eller undersöka om vår onlinetjänst för bodelningar kan vara något för er.

På Familjens Jurists hemsida kan du även läsa mer om bostadsrättsjuridik, samäganderättsavtal och bodelning.

Jag hoppas att du känner att du fick svar på din fråga! Har du andra funderingar så är du varmt välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.