Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår din situation som följande:

Dina föräldrar ska sälja sin fastighet och flytta in hos dig. Du undrar nu hur de kan undvika att betala all skatt omedelbart.

Detta är en skatterättslig fråga. Jag kommer att besvara den genom att först beskriva hur beskattning sker vid försäljning av fastighet, och sedan förklara hur man kan minska beskattningen. Jag kommer att utgå ifrån inkomstskattelagen (1999:1229), vilken förkortas till IL.

Kapitalinkomstskatt

Den vinst man kan få när man säljer en fastighet kallas kapitalvinst och den ska beskattas (45 kapitlet 1 § IL). Kapitalvinst beräknas genom att man tar den ersättning man fått från försäljningen minus utgifter för att sälja fastigheten, och minus ett omkostnadsbelopp (44 kapitlet 13 § IL).

Man beskattas endast på 22/30-delar av kapitalvinsten (45 kapitlet 33 § IL). Skattesatsen är sedan 30% (65 kapitlet 7 § IL).

Försäljningsutgifter och omkostnadsbelopp

Utgifter för att sälja fastigheten kan vara mäklararvode. Omkostnadsbelopp är dock något annat. Omkostnadsbeloppet är det pris man betalade när man köpte fastigheten, samt kostnader man haft för att förbättra fastigheten (44 kapitlet 14 § IL).

Man kan endast subtrahera förbättringsutgifterna för de senaste fem åren (45 kapitlet 11 § IL). Utgifterna måste också ha uppgått till minst 5 000 kronor under ett år för att det årets förbättringsutgifter ska räknas (45 kapitlet 12 § IL).

Att en förbättring har skett innebär att det man förbättrat måste vara i bättre skick än när man köpte fastigheten. Om man köper ett hus med nymålade väggar och efter några år målar om väggarna efter att de har blivit slitna, och därefter säljer huset så räknas inte målarkostnaderna som förbättringsutgifter.

Uppskov

Man får göra uppskov med skatten på kapitalinkomster (47 kapitlet 2 § IL). Då måste tre förutsättningar vara uppfyllda:

1.    Man gör en kapitalvinst på grund av försäljning av ens gamla bostad.

2.    Man har förvärvat eller tänker förvärva en ny bostad.

3.    Man bor eller ska bosätta sig i den nya bostaden.

Vad det innebär att förvärva en ny bostad är inte helt klart. Att köpa en ny bostad ingår garanterat, men det är såvitt jag vet inte helt klarlagt att gåva räknas som förvärv. Hyresrätt inkluderas inte.

Uppskovets storlek

Är förutsättningarna uppfyllda får man göra uppskov. Förvärvar man den nya bostaden under samma år man säljer sin gamla bostad får man gör uppskov med hela kapitalvinsten om nya boendet kostar lika mycket eller är dyrare än vad man sålde den gamla bostaden för. Kostar den nya bostaden mindre än vad man sålde den gamla för gäller följande ekvation för att beräkna uppskovet (47 kapitlet 7 § IL):

(kapitalvinsten + tidigare uppskovsbelopp) x ersättningen för nya bostaden /

ersättningen för den gamla bostaden

Andra regler gäller om man köper den nya bostaden ett annat år.

Hur länge får man göra uppskov

Säljer man den nya bostaden ska man betala skatten på den tidigare försäljningen (47 kapitlet 11 § IL).

Ditt fall

Jag utgår ifrån att dina föräldrar flyttar in hos dig samma år som de säljer sin fastighet. Såvitt jag vet finns det då två sätt för dina föräldrar att undvika skatt:

1.    Inte göra en beskattningsbar vinst på försäljningen.

2.    Köpa andel i er fastighet och göra uppskov.

Alternativ 2 är förstås det mer lockande. Beroende på hur mycket de kan sälja för, och beroende på hur stor andel de vill köpa hos er kan de undvika skatt i olika utsträckning. Ska de göra ett fullt uppskov av skatten ska de köpa så stor andel av er fastighet att priset motsvarar vad de har sålt sin tidigare bostad för.

Rekommendation

Min rekommendation är att ni talar med en av våra jurister här på Familjens Jurist. De kan presentera alla möjliga alternativ mer utförligt. De kan dessutom hjälpa till med de diverse beräkningar som kommer bli nödvändiga för er att göra när ni beslutar hur stort uppskov ni vill göra. Likaså kan de hjälpa till med betalning av eventuell skatt och liknande.

Länk till bokning hos Familjens Jurist hittar ni här.

Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Lycka till!

Med vänlig hälsning,

Kevin Torssell