Bostad & Fastighet
Upphörande av anläggningsarrende
Hej!
Vi köpte en fastighet och tillhörande tomt 1998 Asarum 13:61 och säljaren ägde även grannfastigheten då( äger inte den idag) och drev en videobutik och i avtalet skrevs det in att: del av tomten ca 600 kvm nuvarande parkeringsplats till videobutiken är arrangerad av ägaren till fastigheten Asarum 13:62 under 49 år och avgiften är betald. Ägaren till fastigheter 13:62 förbehåller sig rätten att utan vederlag stycka av ovannämnda markområde.
Finns det något sätt att bryta detta arrendeavtal? Marken har inte används på flera år och han driver ingen rörelse i den andra fastigheten längre? Han fick en stroke för flera år sedan och har sina barn idag som förmyndare, är det automatiskt de som står för arrende avtalet nu då?
Rådgivarens svar
2017-12-14
Hej!
Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!
De frågor du ställer behandlas regler om arrende som finns inskrivna i jordabalken (JB). Regler om förvaltarskap hittar du i föräldrabalken (FB).
Det arrendeavtal du beskriver med näringsverksamhet och tillhörande parkeringsplats bedömer jag som ett anläggningsarrende (11 kap. 1§ JB). Anläggningsarrendatorer har ett indirekt besittningsskydd som innebär att arrendatorn har rätt till skadestånd för den ekonomiska förlust som en uppsägning innebär. Det finns alltså alltid en möjlighet för jordägaren att köpa sig fri från ett oönskat anläggningsarrende. Skadeståndets storlek ska täcka flyttkostnader, förluster i näringsverksamheten samt en del andra tänkbara förluster som arrendatorn lider på grund av avtalets upphörande (prop. 1968:19 s. 98, 123). Hur stort skadeståndet blir i ert fall är svårt att säga mer exakt.
I vissa fall kan jordägaren säga upp anläggningsarrendet utan att behöva betala skadestånd (11 kap. 5§ JB). Det gäller när arrendatorn har åsidosatt sin förpliktelser enligt arrendeavtalet, om marken ska användas för annat ändamål och jordägarens intresse av det nya ändamålet överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende, samt när jordägaren har befogad anledning av att avbryta arrendeavtalet. Om arrendatorn har misskött sig finns det alltså möjlighet att få avtalet att upphöra utan betala skadestånd. För att avgöra om skadestånd ska utgå eller ej måste en noggrannare undersökning göras med utgångspunkt i arrendeavtalet.
Med förmyndare antar jag att du menar förvaltare, eftersom man inte längre kan omyndigförklara vuxna i Sverige. Om det är så att arrendatorn blivit så sjuk att han inte kan ta hand om sig själv och sin egendom kan rätten ha beslutat om förvaltarskap (11 kap. 7§ FB). Om arrendatorns barn på grund av sjukdom blivit utsedda till förvaltare är dem som du ska vända dig till om du vill få arrendet att upphöra.
Som du ser finns det många tänkbara vägar ur ett arrendeavtal. Jag rekommenderar dig även att gå in på arrendenämndens hemsida här för mer vägledning. Om du har fler frågor om ditt ärende kan du ställa dem här, alternativt kontakta någon av våra fastighetsjurister här.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.