Inledning

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om hyresförhållanden, och specifikt om uppsägning av hyresavtal. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i 12 kap. jordabalken (JB), förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Allmän information

Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller.

Hyresvärdens rätt till tillträde till en uthyrd lägenhet

En hyresgäst disponerar i princip exklusivt över sin hyreslägenhet. I 12 kap. 26 § första stycket JB stadgas dock att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Hyresvärdens möjlighet att komma in i lägenheten är alltså beroende av ändamålet. Med ”nödvändig tillsyn” menas exempelvis en besiktning som utförs för att kontrollera underhållsbehovet, eller på grund av att en inträffad händelse som misstanke om ohyra eller hyresgästens avflyttning. Tidpunkten för tillträde ska inte orsaka en större olägenhet än nödvändigt för hyresgästen.

Om hyresgästen underlåter att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. Regler som sådan handräckning finns i lagen om betalningsföreläggande och handräckning.

Förverkande av hyresrätt

Ett hyresavtal kan sägas upp för att upphöra i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad. Detta innebär att någon normal uppsägningstid inte behöver iakttas enligt 12 kap. 6 § JB, samt att ett tidsbestämt avtal inte kommer att löpa avtalstiden ut. En hyresrätt är dock inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Grunderna för att en hyresrätt är förverkad finns i 12 kap. 42 § JB. Där finns i första stycket tolv olika punkter med situationer då en hyresrätt är förverkad och hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. I punkt 10 anges att en hyresrätt är förverkad om tillträde till lägenheten vägras i strid med 12 kap. 26 § JB och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt.

Om en hyresrätt är förverkad med grund i punkt 10 men en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Innan uppsägning kan ske behöver därför en rättelseanmodan skickas till hyresgästen.

Din situation

Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation.

Du uppger att din hyresgäst vägrar att ge dig tillträde till lägenheten för att kontrollera elementen, vilket är nödvändigt då ni har haft problem med värmen och en annan hyresgäst står utan värme. Att hyresgästen vägrar dig tillträde till lägenheten kan innebära att hyresrätten är förverkad och du är berättigad att säga upp avtalet i förtid, eftersom kontrollen av elementen bör kunna anses vara sådan nödvändig tillsyn som ger dig som hyresvärd rätt till tillträde.

En uppsägning ska vara skriftlig och bör innehålla orsaken till att avtalet ska upphöra. Hyresgästen måste delges uppsägningen, vilket innebär att du måste lämna uppsägningen till hyresgästen på ett sådant sätt att du vet eller kan utgå från att den verkligen har nått henne.

Det är idag oklart om det är möjligt för hyresvärdar att ha ett giltigt rökförbud med i hyreskontraktet, eftersom ett sådant förbud inte finns i lagen och heller inte har prövats ordentligt av domstol. En hyresgäst kan däremot bli ersättningsskyldig för eventuella skador på lägenheten eller saneringsarbeten som efterföljd av rökning inomhus. Det är dock alltså inte säkert att du kan använda rökningen som en anledning till att säga upp din hyresgäst.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var gällande uppsägning av en hyresgäst som vägrat dig tillträde till lägenheten för nödvändig tillsyn av elementen. Att du har vägrats tillträde kan innebära att lägenheten anses förverkad och att hyreskontraktet kan sägas upp för att upphöra i förtid. Först ska dock en rättelseanmodan skickas till hyresgästen. Om ingen rättelse görs innan uppsägningen bör det dock vara en möjlighet för dig att säga upp detta vilket du ska göra skriftligt på ett sådant sätt att du vet eller kan utgå från att din hyresgäst tar del av det.

Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga eller tycker det känns krångligt med uppsägningen och vill att det ska gå rätt till behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.