Hej och tack för att du vänder dig till Fråga juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse för vad som gäller när man som hyresvärd vill säga upp en hyresgäst på grund av försäljning.

Vilken lag är tillämplig?

När det gäller uppsägning av hyreskontrakt är en inledande fråga att besvara vilken lag som är tillämplig på hyresförhållandet.

Ett alternativ är att lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är tillämplig. Privatuthyrningslagen är enligt 1 § tillämplig om någon, utanför näringsverksamhet, upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Med "utanför näringsverksamhet" förstås att man till exempel inte upplåter flera lägenheter, eller innehar fastigheter och upplåter lägenheter enbart i vinstsyfte. Om privatuthyrningslagen gäller har man som hyresgäst inte besittningsskydd. Med detta förstås att hyresvärden alltid har rätt att säga upp hyresgästen med tre månaders uppsägningstid, 3 § privatuthyrningslagen.

Om privatuthyrningslagen inte är tillämplig, gäller istället 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen. Med hyreslagen följer ett så kallat besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen har rätt att få sin kvarboenderätt prövad om hen skulle bli uppsagd. För att uppsägningen ska gå igenom krävs då att hyresvärden har en så kallad besittningsbrytande grund vid uppsägningen. Dessa grunder finns i 12 kap. 46 § jordabalken. Enligt p. 6 där, är en besittningsbrytande grund att hyresvärden i ett en- eller tvåfamiljshus har ett legitimt intresse att förfoga över lägenheten. Ett typexempel på när hyresvärden har ett legitimt intresse att förfoga över lägenheten är då hyresvärden ska sälja den.

Vad händer om hyresgästen vägrar att flytta ut?

Om en uppsagd hyresgäst inte självmant flyttar ut, kan man som hyresvärd ansöka om att få hjälp med avhysning hos Kronofogden. Efter att hyresvärden ansökt om avhysning hos Kronofogden kommer Kronofogden att förelägga hyresgästen att redogöra för sin inställning till avhysningen. Om hyresgästen bestrider den kommer hyresvärden behöva ta tvisten till domstol.

Din situation och rekommendation

Som jag har redogjort för har man som fastighetsägare till ett en- eller tvåfamiljshus normalt rätt att säga upp hyresgästen om man planerar att sälja huset. Detta betyder att du som hyresvärd, med stor sannolikhet, kommer att vinna en eventuell tvist mot hyresgästen. Om hyresgästen inte självmant flyttar ut, efter att uppsägningstiden gått ut, kan du vända dig till Kronofogden för att få hyresgästen avhyst.

Jag rekommenderar dig att, skriftligen, säga upp hyresgästen i god tid. Om hyresgästen skulle bestrida uppsägningen, och hyresgästen har besittningsskydd, är det möjligt att du behöver ta tvisten till domstol. Efter att du har vunnit tvisten i domstol kan du få hjälp av Kronofogden med att tvångsvis avhysa din hyresgäst.

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Behöver du komma i kontakt med en jurist rekommenderar jag att du bokar tid med någon av våra jurister. Har du någon ytterligare fråga eller fundering är du varmt välkommen att ställa en ny fråga.